Сколько стоит перепланировка на стадии строительства

Перепланировка в новостройке – в 2019 году, как оформить, до получения собственности, ремонт, как сделать, узаконить, согласовать

Сколько стоит перепланировка на стадии строительства

Застройка крупных городов ведётся с использованием типовых инженерных решений. Многих людей такая практика не устраивает: им хочется жить в квартире, которая соответствует их индивидуальным представлениям о комфортном жилье.

Чтобы не нанести непоправимый ущерб дому и не оказаться участником административного процесса, нужно ознакомиться с основными правилами и требованиями закона в области перепланировки.

Определение понятий

Чтобы разобраться, как оформить перепланировку в новостройке, следует начать с определения некоторых терминов:

ПерепланировкаИзменение конфигурации жилого помещения, предполагающее перенос дверного проёма, создание или уничтожение межкомнатных перегородок, производство иных изменений, требующих внесение в техпаспорт.
ПереустройствоЗамена или установка новых инженерных сетей, сантехнических и нагревательных приборов, газовой плиты и так далее.
СогласованиеПроцесс получения разрешения от жилищной инспекции на проведения строительных работ, а также оформление нового техпаспорта квартиры. В согласование включают весь комплекс мероприятий, начиная от создания проекта, одобрения его в жилинспекции, проведения государственной приёмки и заканчивая выдачей новых документов на жилое помещение.
Проектно-сметная документацияТекстовые и графические материалы, которые раскрывают сущность планируемых строительных работ. В документации будет подробно указано, как сделать перепланировку. Там отражаются инженерные решения, необходимые для реализации проекта, содержится обоснование реализуемости плана, имеется перечень необходимых материалов и так далее.
НовостройкаМногоквартирный дом, который находится на заключительном этапе строительства или уже сдаётся в эксплуатацию. В некоторых случаях здание уже принято государственной комиссией, но собственники ещё не получили правоустанавливающие документы.

Определения первым двум понятиям даны в статье 25 ЖК РФ. Ознакомиться с перечнем работ, которые относятся к перепланировке и переустройству, можно в постановлении Госстроя № 170 от 27.09.2003 г.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Свидетельство о государственной регистрации права

Возможно ли переустройство

Переустройство и перепланировка включают в себя весь комплекс строительных работ, которые проводятся в квартирах. За исключением косметического ремонта.

Существует несколько видов работ, которые нельзя проводить в многоквартирном доме ни в коем случае:

  • нарушение целостности несущих стен и колонн;
  • перенос радиаторов на балконы или лоджии;
  • уменьшение размеров вентиляционных каналов;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции здания (например, заливка дополнительной стяжки пола);
  • обустройство полов с подогревом об центрального отопления;
  • устройство проёма без двери между комнатой и кухней с газовой плитой;
  • проводить работы, связанные с нарушением установленных требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм.

Это далеко не полный перечень запретов. Подробнее с установленными ограничениями можно ознакомиться в постановлении Госстроя № 170.

Чтобы узнать, можно ли произвести в квартире определённые работы, стоит заказать проект в строительной фирме. Инженеры таких организаций знакомы с техническими стандартами и нормативными актами, регулирующими область эксплуатации жилых помещений.

Если на переустройство нельзя согласовать с государственными органами, специалист скажет об этом заказчику.

Образец технического паспорта помещения:

Нужно ли получать разрешение

Все строительные работы в квартире делятся на 3 категории:

  • требующие согласования;
  • запрещённые к проведению;
  • не требующие получения разрешения.

Нет необходимости согласовывать с государственными органами следующие изменения:

  • обустройство встроенной мебели, установка новых электроприборов, косметический ремонт;
  • замена инженерного и коммуникационного оборудование другим, с точно такими же параметрами и техническими характеристиками;
  • перестановка электроплиты в пределах помещения кухни;
  • перестановка газового оборудования без прокладки дополнительных коммуникаций;
  • замена материалов облицовки балконов и лоджий;
  • установка наружных элементов на фасаде дома (например, антенны или кондиционера).

Как оформить перепланировку в новостройке

Согласование данных строительных работ можно разделить на несколько этапов:

  1. Планирование.
  2. Заказ проектно-сметной документации.
  3. Обращение в жилищную инспекцию за согласованием.
  4. Получение разрешения.
  5. Проведение работ.
  6. Государственный контроль результата.
  7. Получение нового техпаспорта в БТИ.

На первом этапе человек рассматривает различные варианты переустройства квартиры. После принятия окончательного решения он обращается в строительную организацию, где ему готовят проект.

Далее он оформляет заявление, прикладывает к нему необходимые документы и направляет в местную жилищную инспекцию. Через месяц придёт ответ о согласовании работ или об отказе в выдаче разрешения.

После получения положительного ответа можно приступать к перепланировке.

Когда работы завершены, следует вызвать представителей БТИ для обследования помещения. Если всё сделано так, как указано в проекте, то чиновники примут изменения. После этого можно заказывать новый технический паспорт. Получение этого документа завершит перепланировку.

Необходимые документы

Для получения согласования владельцу потребуются следующие документы:

  • заявление с просьбой согласовать перепланировку;
  • правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
  • техпаспорт;
  • проектная документация;
  • согласие членов семьи на проведение работ, если квартира предоставлена по договору соцнайма.

В качестве правоустанавливающих документов используется свидетельство о праве собственности, договор соцнайма или иной документ.

Если речь идёт о новостройке, то заявитель вправе предъявить:

  • договор долевого участия;
  • акт приёма-передачи квартиры;
  • справку от застройщика о выполнении всех обязательств по ДДУ;
  • копию решения о вводе объекта в эксплуатацию.

Если работы затрагивают помещения, находящиеся в общем пользовании всех жильцов, то также потребуется представить их документальное согласие. Это может быть выписка из протокола общего собрания.

Образец заявления о перепланировке квартиры:

Стоимость

Цена разработки проектно-сметной документации составит от 10 000 до 90 000 рублей. Конкретная сумма зависит от сложности проведения работ и количества инженерных решений, которые понадобятся для их реализации.

Также потребуется заплатить БТИ за новый технический паспорт порядка 1800 рублей. Стоимость работ высчитывается индивидуально в зависимости от их сложности, количества и стоимости материалов, сроков проведения и так далее.

Как узаконить и согласовать изменения

Как можно заметить, перепланировка квартиры в новостройке по сути не отличается от стандартной процедуры. Также нужно готовить проект и согласовывать его в муниципальном органе. Отличается только пакет документов для подачи.

Некоторые граждане думают, что узаконить уже сделанные изменения проще, чем направлять проект в жилинспекцию заранее. Это не так. Собственнику жилья всё равно придётся заказывать проект, согласовывать его, приглашать государственную комиссию на приёмку. Но до этого придётся заплатить административный штраф.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

До получения права собственности

После завершения объекта строительством застройщик сдаёт дом специальной государственной комиссии. Чиновники проверяют, соответствует ли строение установленным ГОСТам и утверждённому ранее проекту. Если претензий нет, то дом вводиться в эксплуатацию, а квартиры начинают передавать дольщикам.

По общему правилу, до получения собственности владелец не может вести в помещении никаких работ. Тем более связанных с перепланировкой. Фактически, у человека ещё нет никаких прав на эту недвижимость.

Есть также и юридический аспект проблемы. До момента передачи квартиры гражданину не будут оформлены документы на квартиру. В том числе и технический паспорт. В БТИ просто не будет сведений о конфигурации жилья, так как самого объекта недвижимости ещё не существует в правовом смысле. В такой ситуации жилищная инспекция просто не сможет оценить, можно реализовать проект работ или нет.

При свободной планировке

Из-за того, что граждане часто сносят или переносят межкомнатные перегородки, застройщики стали возводить жильё со свободной планировкой. В новой квартире отгорожены санитарные комнаты и кухня, а остальная площадь является полем для реализации желаний новых собственников.

Фактически в таком помещении не будет проводиться перепланировка, а стены будут возведены заново. Однако работники БТИ могут быть другого мнения. Проект каждого дома предусматривает определённую конфигурацию межкомнатных перегородок. В поэтажном плане они могут быть нанесены пунктирной линией.

Даже если застройщик указал, что квартира свободной планировки, нужно заказать план помещения в БТИ. Это позволит избежать ситуации, когда по документам перепланировка будет проведена с нарушениями, хотя в натуре стены не были возведены.

Санкции за нарушения

Некоторые граждане сознательно или по незнанию проводят перепланировки, не обращаясь в государственные органы за согласованием. Подобные нарушения выявляются при обследовании квартира работниками жилинспекции по жалобам соседей, или, например, при продаже квартиры.

Владелец помещения будет привлечён к ответственности по статье 7.21. Санкция предусматривает штраф от 1000 до 1500 рублей.

Но основная проблема заключается в том, что представитель жилинспекции выдаст предписание возвратить изначальную конфигурацию помещения.

Подобное изменение может обойтись собственнику в значительную сумму: придётся ликвидировать изменения и восстанавливать первоначальное состояние.

Если же гражданин проигнорирует предписание, муниципальный орган обратиться в суд для выселения человека.

Никто не хочет, чтобы, например, стена дома обрушилась и нанесла кому-либо травмы, уничтожила имущество. Поэтому для проведения строительных работ в многоквартирном доме следует обращаться в специализированные организации. И обязательно получать согласование в жилищной инспекции.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/pereplanirovka-v-novostrojke/

Перепланировка на этапе строительства: у застройщиков имеются два подхода – для одних это хлопотно, другие готовы обслужить за доп.плату

Сколько стоит перепланировка на стадии строительства

Строительство многоэтажного дома занимает немало времени. Особенно мучительно оно тянется для покупателя квартиры на этапе строительства.

Ведь даже дождавшись ввода объекта, еще нужно делать ремонт в новом жилище, а это значит, что вам еще долго предстоит ютиться в тесноте или на съемной квартире. Ведь далеко не всем покупателям по душе то, как спланированы квартиры в новостройках.

И они были бы не прочь внести изменения в предложенные проекты еще на стадии строительства дома. Но немногие застройщики готовы брать на себя дополнительные работы даже за деньги.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Впрочем, большинство застройщиков, возводя дома-полуфабрикаты, считают, что такой продукт позволяет им занимать самую устойчивую позицию на рынке.

«Мы строим не квартиры, а дома свободной планировки, а наши проекты уникальны тем, что позволяют объединить сколько угодно квартир и воплотить любые дизайнерские идеи», – говорит  Полина Чалая,руководитель отдела маркетинговых коммуникаций ГК «Город’Ok».

Застройщики полагают, что, построив квартиры со свободной планировкой, они удовлетворяют требования наибольшего числа покупателей. «Мы не склонны навязывать нашему потребителю свое видение его будущей квартиры и считаем, что свой дом каждый человек должен обустраивать по своему вкусу и в соответствии со своими потребностями», – добавляет эксперт.

Такую же позицию занимает и Андрей Штраух, генеральный директор GalaxyGroup: «В нашем жилом комплексе мы предлагаем свободные планировки, которые дают возможность владельцам квартиры осуществить все свои дизайнерские задумки».

Действительно, в вопросе вкуса довольно сложно спорить с застройщиками, тем более что, дожидаясь сдачи нового дома, будущие жильцы вынашивают свои идеи планировок и тщательно продумывают, как будет использоваться каждый драгоценный сантиметр приобретенной недвижимости. Причем многие из них согласились бы еще на этапе строительства предложить застройщикам если не достроить полностью квартиру, так хотя бы выполнить все черновые работы – например, возвести стены, перегородки по предложенным ими проектам.

Капризным просьба не беспокоить
Но, как показала практика, далеко не все девелоперские компании готовы брать на себя дополнительные работы.

«Внесение изменений в планировку помещений по проекту покупателя до момента ввода дома в эксплуатацию мы не практикуем, – говорит Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». – По строительным нормам построенные помещения должны соответствовать утвержденной проектной документации.

И заново проходить экспертизу проекта после учета пожеланий, например, каждого из 400 собственников – странное и затратное занятие». В частности, эксперт рассказал, что в ЖК «Зодиак» на Волоколамском шоссе, вл.80 и в жилом доме на ул. Вавилова, д.

81А, что строит ФСК «Лидер», квартиры сдаются со свободными планировками, следовательно, покупатели имеют возможность разработать и реализовать собственный индивидуальный проект планировки квартиры и, соответственно, самостоятельно получают согласования после того, как застройщик вручит им ключи.

По словам Дмитрия Дементьева, руководителя группы концепций девелопмента «Сити-XXI век», в настоящий момент на объектах компании до этапа ввода их в эксплуатацию ничего перепланировать не предполагается.

Однако в ЖК «Янтарный город» компанией разработаны несколько вариантов дизайн-проектов каждой квартиры. Поэтому покупатели могут ими воспользоваться при выработке собственного творческого проекта.

Нежелание компании связываться с  перепланировками эксперт объяснил предыдущим опытом: он показал, что это дело затратное.

В УК «Домостроитель» также не берутся за реализацию перепланировок на этапе строительства жилья. Однако Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга УК «Домостроитель», рассказала, что в компании налажена система обратной связи на всех этапах ведения клиента.

Эти данные позволяют оперативно корректировать свою работу, в том числе формировать актуальное предложение.

«В частности, пожелания наших клиентов учитывались при разработке планировок 3-й очереди ЖК «Юго-Западный» в городе Московский, выведенной на рынок весной этого года», – добавляет эксперт.

Разработка, согласование проекта перепланировки и его внедрение на этапе строительства дома не всегда возможны.

Ольга Гусева говорит, что часто согласование проекта перепланировки возможно лишь после получения ключей и подписания акта приема-передачи квартиры, то есть после сдачи дома в эксплуатацию.

Это объясняется тем, что для разработки проекта может потребоваться получить в БТИ техпаспорт на квартиру, так как далеко не все проектировщики готовы работать с предварительными данными обмеров квартир, которыми располагает строительная компания.

По закону собственник вправе производить любые изменения в несущих и ненесущих стенах, но только после согласования и регистрации проекта в соответствующих инстанциях. «Одобрение жилищных служб необходимо, поскольку планировка связана не только с уютом и комфортом, но и с безопасностью всех проживающих в доме людей», – объясняет Андрей Штраух (Galaxy Group).

Движение навстречу
О готовности узаконить перепланировки на этапе строительства заявили немногие компании.

Павел Кочерёжкин, директор по развитию ЮИТ Московия, считает, что если клиент приобретает квартиру, которая фактически еще не построена, то возможности перепланировки гораздо шире, поскольку к моменту строительства квартиры она будет возводиться уже по согласованному чертежу.

Впрочем, эксперт отметил, что конструкции панельных и панельно-кирпичных домов, как правило, ограничивают возможности перепланировки, так как изделия, используемые при строительстве таких домов, уже имеют стандартные размеры и заранее изготовлены на комбинатах (речь идет о панелях ДСК).

«Что же касается конструкции монолитно-кирпичных домов, они позволяют на этапе строительства сразу предусматривать все нюансы перепланировки и, например, делать необходимые усиления, переносить перегородки и т.д.», – объясняет эксперт.

В «НДВ-Недвижимость» также подтвердили, что компания готова на этапе строительства дома разработать и реализовывать перепланировки по заказу покупателей жилья.

В частности, в пресс-службе компании сообщили, что покупатели квартир в ЖК «Шоколад» (район станции метро «Алтуфьево», девелопер проекта – ЗАО «ПСТ») могут до ввода дома в эксплуатацию получить согласование перепланировки квартиры и планы БТИ в черных линиях с учетом перепланировки.

Для покупателей, желающих выполнить перепланировку своей квартиры, предлагается не позднее ноября 2010 года предоставить выполненные проекты планировок, соответствующие действующему законодательству и строительным нормам. Для этих целей в компании рекомендуют обратиться в дизайн-бюро «АДеко».

Как дополнил Борис Леонтьев, директор компании «НДВ-Проект-Концепт», покупатели квартир в доме бизнес-класса «Статус» в центре г. Ивантеевки (объект сдан ГК) также имели возможность заказать перепланировку на этапе строительства. Возводила многоэтажный жилой дом «Статус» компания «НДВ-Строй».

Если в городских проектах компания ФСК Лидер не берется узаконить перепланировку на этапе строительства, то в загородных идет навстречу покупателям.

Григорий Алтухов (ФСК Лидер) рассказал, что в строящемся коттеджном поселке бизнес-класса «Vita Verde» по согласованию с рабочей группой и в случаях, если перепланировка не ухудшает архитектурного облика и конструктива здания, а также не противоречит общей единой концепции архитектуры поселка, возможны различные варианты изменений проектов по желанию клиента. По его словам, наиболее частые пожелания клиентов, которые удовлетворяются в основном без поправок со стороны техзаказчика и проектировщиков: изменение расположения входной группы, корректировка расположения окон, а также увеличение их числа в некоторых комнатах, присоединение площадки балкона к комнатам (как на 1-м, так на 2-м этажах).

В Группе Компаний «Город’Ok», которая также работает на загородном рынке, но строит малоэтажные дома, вполне благосклонно относятся к перепланировкам.

Более того: «Все наши квартиры, независимо от площади – это квартиры-студии, в которых не предусмотрены межкомнатные перегородки.

На этапе строительства по желанию нашего потребителя мы устанавливаем перегородки, возводим перекрытия на мансардных этажах и пр.», – говорит Полина Чалая.

Счета и услуги

Чтобы заказать проект перепланировки на этапе строительства, покупатель квартиры должен обратиться к застройщику и оплатить дополнительные услуги. Например, Борис Леонтьев («НДВ-Проект-Концепт») рассказал на примере своей компании, что заказчик – покупатель квартиры – должен передать застройщику компании «ООО «НДВ-Строй» доверенность на возможность заказать проект и провести необходимые согласования. После чего данный проект перепланировки передается в БТИ.

«Стоимость работ, выполняемых компанией, варьируется от 25 000 до 70 000 тыс. рублей. Официальные платежи БТИ в зависимости от площади квартир  оплачиваются отдельно», – говорит эксперт.

Борис Леонтьев также отметил, что при заказе ремонтно-монтажных работ в компании разработка проекта перепланировки, который включает расстановку межкомнатных перегородок, разводку электрики и сантехники, бесплатна.

Подчеркнем, что мы говорим именно о «бумажной работе» – о разработке и согласовании проекта.

В ФСК Лидер ее стоимость варьируется в рамках от 120 тыс. до 750-1 000 тыс. – в случае строительства коттеджа по индивидуальному проекту клиента.

Однако в целом, по мнению экспертов, стоимость услуг по разработке проекта у застройщика ниже, чем у компаний, специализирующихся только на этом профильном бизнесе. Портал www.metrinfo.

ru в статье «На рынке недвижимости появилась новая услуга – согласование перепланировки» уже приводил пример согласования перепланировки с устройством проёма в одной несущей стене. Стоимость этой услуги составляет около 160 тысяч рублей.

65 тысяч уйдет на подготовку проектной документации, 80 тысяч – «тариф» компании за свои услуги и официальные платежи всяким городским организациям – 10-15 тысяч.

А вот ценность «физических» работ – с учетом труда бригады рабочих, материалов и проч., конечно, считается отдельно. Скажем, в ГК «Город’Ok» возведение двух стен в квартире площадью 40 кв. м обойдется примерно в 30 000 руб. с учетом необходимых материалов.

В целом же перепланировки обходятся людям, в зависимости от полета фантазии, в цифру 20-50% от стоимости жилья.

Впрочем, не все предложения заказчиков можно реализовать при перепланировке даже за деньги. «Компания отказывала в реализации перепланировки, если требуемый вариант затрагивал несущие конструкции здания», – говорит Дмитрий Дементьев («Сити-XXI век»).

Борис Леонтьев («НДВ-Проект-Концепт») рассказал, что был случай, когда в компании отказали в просьбе изменить конструкцию лоджии.

По проекту собственника нужно было снести несущие стены между комнатой и лоджией, но такая перепланировка противоречит СНИП и не может быть произведена.

ЮИТ Московия не делает перепланировку в следующих случаях: если дом введен в эксплуатацию, так как в этом случае может оказать только услугу по составлению проекта перепланировки; при переустройстве, переносе несущих стен; если требования заказчика противоречат законодательным строительным нормам. Например, если заказчик хочет разместить ванную комнату над жилыми помещениями соседей и т.д.

Резюме портала www.metrinfo.ru 

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/pereplanirovka-na-etape-stroitelstva-u.73256.html

Перепланировка квартиры: как узаконить в 2019 году?

Сколько стоит перепланировка на стадии строительства

Развитие современных строительных технологий и появление новых дизайнерских решений позволяют владельцам квартир радикально изменять жилое пространство, делая его более удобным, функциональным, оригинальным.

Многие знают, что перед существенной перепланировкой необходимо разработать и согласовать проект, однако на практике нередко сначала выполняются работы, и лишь затем, когда возникает острая необходимость, собственники пытаются всеми силами узаконить перепланировку. Без оформления соответствующих документов крайне сложно заключить любую сделку с квартирой, да и жалобы соседей могут привести к судебному разбирательству.

В настоящей статье мы рассмотрим, как узаконить перепланировку квартиры в 2019 году.

Если все работы были выполнены по действующим строительным нормативам (без полного или частичного демонтажа несущих конструкций здания, перемещения санузлов в жилую зону, изменения внешнего облика здания), получить разрешительные документы сравнительно легко.

Гораздо более сложной является ситуация, когда перепланировка выполнена с нарушением строительных, архитектурных норм или иных положений, то есть, когда имеет место факт проведения работ, которые прямо запрещены.

В этом случае узаконить перепланировку не получится и владельцу квартиры придется за свой счет восстанавливать «все как было».

Мало того, собственника может ожидать штраф или даже административное, уголовное преследование (если в результате перепланировки ослаблены или разрушены конструкционные элементы здания, причинен имущественный или физический ущерб соседям).

В частности, запрещено перемещать несущие стены, объединять с гостиной кухни с газовыми плитами, расширять санузлы так, чтобы часть пространства оказывалась над жилой территорией соседей и так далее. Нельзя подключать систему «теплый пол» к общим сетям и выносить систему отопления на балкон.

Если это уже сделано, придется привлекать юристов и технических специалистов, чтобы вместе подумать, как исправить ситуацию с наименьшими потерями.

Как узаконить перепланировку «по факту»

Узаконить перепланировку можно, урегулировав этот вопрос в органах местного самоуправления (отдел строительства и архитектуры), для этого необходимо взять в БТИ план квартиры, на основании этого документа составить проект и обратиться в БТИ, чтобы приемная комиссия зафиксировала изменения, составив заключение о том, что проведенные работы выполнены согласно правилам и нормам безопасности. После чего остается получить в БТИ новый квартирный план и зарегистрировать изменения в Росреестре, представив перечисленные документы.

Если БТИ (или жилкомиссия) отказывается давать заключение (без него Росреестр не примет документы), придется обратиться в суд и привести доказательства того, что никаких нарушений во время перепланировки не было. Судебное решение также является основанием для регистрации изменений.

Наиболее правильный вариант – не рисковать и провести все согласования на этапе планирования работ. Существенная перепланировка без профессионального проекта может впоследствии обернуться печальными неожиданностями даже с риском для жизни людей.

На что обратить внимание в 2019 году?

С течением времени требования к проведению перепланировки продолжают ужесточаться.

Сегодня во многих случаях без разрешения нельзя устанавливать кондиционеры, менять ванны (например, вместо стальной ванны установить чугунную), выполнять остекление балконов.

Ограничения могут быть общего характера (строительные, архитектурные нормативы) или локальные – установленные местной администрацией, которая также имеет на это право.

Чтобы не столкнуться с невозможностью узаконить проведенные изменения и не получить отказ в разрешении, лучше всего заказать проект в лицензированной проектной компании, где сотрудники отлично знают – что можно, а что нельзя делать.

Кроме того, важно знать, что согласие с перепланировкой должны выразить все собственники жилья, в том числе несовершеннолетние.

Подготовка к перепланировке в новостройке

Обустройство помещений в новостройке и получение соответствующих разрешений зачастую оказывается более легкой задачей, чем модернизация жилья в старом доме.

Многие застройщики предлагают квартиры с изначально свободной планировкой, а значит, там все подготовлено для воплощения архитектурно-дизайнерских идей.

Если дом строится с долевым участием будущих собственников квартир, к этому процессу можно готовиться заранее. Поэтому важно знать правила перепланировки квартиры в новостройке.

Ничто не мешает предварительно проанализировать проект здания, в котором указано – где будут расположены несущие стены, какого размера кухня, раздельным или совмещенным будет санузел, возможно ли изначально предусмотреть отдельную гардеробную и ниши. Или вовсе изначально разработать проект перепланировки квартиры.

Как получить разрешение на перепланировку?

Прежде всего, необходимо понять, что хотелось бы изменить в квартире и получить технический паспорт с полным описанием всех имеющихся помещений. Этот документ станет основой для дальнейшего планирования преобразований.

Далее необходимо создать план изменений и отнести чертежи (эскизы) вместе с заявлением в городскую администрацию, сотрудники которой должны убедиться в том, что вы не планируете посягательство на несущие конструкции и жизненно важные коммуникации. В некоторых случаях требуется также разрешение пожарной службы и водоканала (если планируются операции с инженерными сетями), а если дом имеет историческую ценность – еще и комитета по контролю памятников культуры (архитектуры).

Созданием проектов перепланировки могут заниматься только организации, которые получили лицензии на осуществление этой деятельности. Но это необязательно, если квартира находится в обычном типовом доме, и какие-либо эксклюзивные изменения в ней не планируется, возможно, в вашем случае окажется достаточно эскиза или самостоятельного выполненного чертежа.

Получив одобрительные справки из всех этих структур, можно составлять заявление на перепланировку и отправляться в администрацию за разрешением. Понадобится также документ, подтверждающий право собственности и согласие остальных официальных владельцев недвижимости, если таковые имеются.

Вместо личного посещения можно передать документы через МФЦ. Получив расписку, стоит приготовиться к двухмесячному ожиданию решения. Если ответ окажется положительным, в соответствующем документе будет указан период, в который можно провести работы. После их завершения необходимо получить новый техпаспорт, после чего подать документы в Росреестр, чтобы был изменен кадарстровый план жилья.

Как узаконить перепланировку в судебном порядке?

Если планировку не удалось узаконить в уполномоченных структурах, ничего не остается, как действовать через суд, куда следует предоставить все те же документы вместе с исковым заявлением и решением об отказе от органов власти. У суда есть тридцать дней на рассмотрение вашего дела. Тем, кто не имеет должной подготовки, лучше сразу заручиться поддержкой адвоката, которому предстоит доказать, в ходе реконструкции установленные нормативы не нарушены.

На обжалование принятого решения дается три месяца с момента уведомления заявителя об отказе. Иск необходимо направить в судебный орган по месту нахождения дома, где необходимо узаконить перепланировку, или по месту расположения органа, выдавшего отказ в согласовании.

Не исключено, что суд назначит специальную экспертизу, уполномочив выездную комиссию отправиться на объект и дополнительно подтвердить, что в результате вмешательства не был нанесен ущерб ни зданию, ни жильцам. Если выводы будут в пользу собственника, суд удовлетворит иск, и можно будет забыть о санкциях.

Если удастся получить положительное судебное решение, его необходимо отнести в орган технической инвентаризации, который обязан внести необходимые изменения в документацию. Далее регистрация выполняется в общем порядке.

Продажа и покупка жилья с неузаконенной перепланировкой

При покупке перепланированного жилья стоит обращать пристальное внимание на технические документы, чтобы убедиться в законности перепланировки.

Если квартира очень понравилась, но имеют место радикальные перемены (отступления от квартирного плана) и они не узаконены, можно рассчитывать на существенную скидку, поскольку в перспективе все расходы по приведению планировки в соответствие с законом придется взять на себя.

Если же имеет место обратная ситуация и незаконно переоборудованную квартиру продаете вы, стоит все просчитать и, возможно, перед продажей получить новый техпаспорт и кадастровый план. Альтернатива – продать квартиру со скидкой, и пусть собственник уже сам разбирается с перепланировкой.

Незаконная перепланировка может стать препятствием, как для приватизации, так и для расприватизации квартиры. Даже если вы давно провели работы, и никто не предъявлял вам претензий, перед сменой собственника (или юридического статуса) квартиры перепланировку придется узаконить.

Если квартира в ипотеке

Прежде чем проводить какие-либо работы, выходящие за рамки банального косметического ремонта, стоит обратиться в финансовую организацию, выдавшую кредит, и решить все вопросы.

Если скрыть от банка факт проведения перепланировки в квартире, это чревато очень большими проблемами, которые могут возникнуть при малейшей просрочке или любом недоразумении.

В наиболее сложных случаях есть риск вообще лишиться квартиры – подобное часто прописывается в кредитных договорах.

Стоит знать, что пока квартира находится в залоге, сотрудник финансовой организации, может в любой момент нагрянуть к вам с инспекцией. В штате некоторых банков есть даже специальные сотрудники, ответственные за такие вопросы.

Впрочем, при достаточных обоснованиях и своевременных ипотечных платежах, кредиторы, как правило, не возражают против перепланировки, соответствующей техническим и прочим нормам.

Банк должен подтвердить согласие письменным разрешением, так как жилищная инспекция, в любом случае, потребует разрешение на операции с жильем, находящимся в залоге.

После завершения работ всю отчетную документацию необходимо предоставить кредитору.

Стоимость оформления перепланировки квартиры: как и за сколько можно узаконить в 2019?

Необходимость регистрации изменений конфигурации квартиры сомнению не полежит. Однако, сколько денег нужно на оформление бумаг, если планируется получить разрешение изначально, до проведения работ? Какие траты ожидают собственника, который решил узаконить все по факту? 

В 2019 году по столице и Московской области расценки следующие:

  • Проект: на стадии предварительного получения разрешения это наиболее крупная трата, стоимость изготовления документа – от 15 тыс. рублей и выше (верхняя граница определяется уровнем сложности).
  • Согласование этого проекта в государственных инстанциях обойдется в сумму от 5 тыс. рублей (государственные пошлины).
  • Изготовление нового техпаспорта стоит от 2 до 7 тыс. рублей.
  • Если планируется для получения разрешений привлечь посредническую компанию – такие фирмы берут за свои услуги от 20 тыс. рублей (не считая перечисленных расходов).

В том случае, если собственник решил все узаконить по факту через суд, к перечисленным тратам прибавится оплата подготовки документов для суда – это от 30 тыс. рублей, а также консультация юриста – 1-2 тыс. рублей. Если же для этой процедуры привлекаются посреднические фирмы, их услуги в этом случае будут стоить 50-80 тыс. рублей.

Заключение

Итак, в заключении хотелось бы напомнить, что очень заблуждаются те, кто считает, что собственник на своих квадратных метрах может делать все, что угодно.

Без каких-либо согласований можно сделать только косметический ремонт, поменять окна (с сохранением их расположения), снять ненужные двери (не меняя конфигурации проема), поменять напольное покрытие, совместить санузел или выполнить иные изменения, в результате которых проектная конфигурация квартиры остается прежней. То есть – сделать то, что точно не повредит состоянию дома, не помешает соседям, не будет представлять угрозу для самих домочадцев.

Многие собственники жилья допускают ошибки из-за банального незнания, которое, как известно, не освобождает от ответственности. Если есть какие-либо сомнения, лучше ознакомиться с нормативными актами и привлечь на помощь специалистов.

Источник: https://novostroev.ru/articles/pereplanirovka-kvartiry-kak-uzakonit-v-2018-godu/

Как узаконить перепланировку в новостройке

Сколько стоит перепланировка на стадии строительства

Сегодня нет уверенности в том, что законный владелец квартиры в новостройке может гарантированно продать свою недвижимость. Мало того, собственник рискует нарваться на серьезные штрафы, а также более серьезные взыскания, вплоть до уголовной ответственности. Жесткая машина государственного регулирования способна вырвать владельца жилья из уютного спокойствия и ввергнуть в пучину уныния.

Мы выяснили, что ждет собственника, который проводит перепланировку без регистрации изменений и предлагаем читателю узнать порядок действий, который сможет оградить от многих рисков.

Чем более активно развиваются строительные технологии, чем чаще дизайнеры интерьера открывают миру свои выдающиеся решения, тем больше владельцев квартир решаются на радикальную перепланировку.

При этом речь идет, как о преобразовании жилого пространства в старых домах, так и об обустройстве новостроек.

Каковы же возможности законной перепланировки имеются у владельцев нового жилья в 2019 году?

Большинству собственников известно, что радикальные преобразования требуют предварительной подготовки и согласования проекта, однако в реальности часто делается наоборот. Сначала делается капитальный ремонт, формируются новые жилые зоны, существенно изменяется пространство и лишь после этого оформляются необходимые документы.

Многие вообще предпочитают не обременять себя всяческой бюрократией и в итоге сталкиваются с проблемой невозможности узаконить перепланировку, когда хотят продать квартиру или провести какую-то другую сделку.

Есть и более редкий, но намного худший вариант, когда перепланировка выполняется вне всяческих технических норм, что всерьез угрожает комфорту соседей и сохранности всего дома.

В этом случае приходится переживать судебные тяжбы с очень неопределенным исходом.

Поскольку документы получать все равно придется, тянуть с этим в большинстве случаев нет смысла, для уверенности лучше сразу получить разрешение на перепланировку и зарегистрировать изменения. Многие процессы можно осуществлять одновременно – например, в ожидании документации выполнять подготовительные работы. Так или иначе, к общению с проверяющими инстанциями стоит быть готовыми.

Организация пространства в новостройках: возможности и ограничения

Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее.

Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри.

Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.

Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.

Что делать, если перепланировка уже состоялась

Если перепланировка выполнена с соблюдением технических норм, получение разрешительных документов не составит особых затруднений.

Если же проведены явно запрещенные работы, строительные и архитектурные нормы явно нарушены, узаконить перепланировку стандартным способом не получится и, более того, на собственника налагаются обязательства за собственный счет вернуть жилье в исходное состояние.

Кстати, при выявлении подобных проблем лучше постараться самому вернуть все «как было», чтобы не подвергаться риску штрафных санкций.

Когда перепланировка явно задела важнейшие конструкции дома, или в ее результате пострадали соседи, либо их квартиры, собственника незаконно перепланированного жилища может ожидать не только штраф или административное преследование, но даже уголовная ответственность.

Итак, никто не сможет узаконить преобразование жилья, в котором:

  • демонтированы или ослаблены несущие стены;
  • создано единое пространство без двери из гостиной и кухни, если в последней установлена газовая плита;
  • система «теплый пол» подключена к общим домовым сетям;
  • система отопления вынесена на балконное пространство;
  • кухонное пространство увеличено за счет санитарного узла (но для жильцов последних этажей это возможно);
  • расширена кухонная зона или санузел более чем на 25% за счет жилплощади;
  • перемещены, уменьшены или вовсе снесены общедомовые коммуникации;
  • площадь балконной зоны увеличена за счет жилого пространства.

Если по незнанию или просто на свой страх и риск это было сделано, придется привлечь технических специалистов и юристов, чтобы найти выход из сложившейся ситуации с минимальными потерями.

Перепланировка-2019: что новенького в законодательстве

С одной стороны, благодаря оптимизации управленческих структур, расширению сети многофункциональных центров и внедрению электронного товарооборота, бюрократические процедуры стали требовать не столь много времени и усилий, с другой – требования к организации и проведению перепланировочных работ продолжают ужесточаться. Ограничения могут быть общими для всех, то есть установленными на государственном уровне, или локальными, то есть установленными местной администрацией.

Как и ранее, существуют согласования двух видов: разрешительное и уведомительное. Специальное разрешение от жилинспекции необходимо, когда планируются:

  • перемещение санузла;
  • создание проема в стене, которая несет базовую нагрузку;
  • обустройство перегородок, создающих нагрузку, превышающую действующий норматив;
  • другие радикальные преобразования, существенно изменяющие конфигурацию помещений.

Если нужно просто заменить покрытие пола, установить антенну на лицевом фасаде, заменить унитаз, изменить конструкцию не несущих перегородок, достаточно уведомительного варианта.

Стоит знать, что если жильем владеет не один человек, письменно согласиться с перепланировкой должны абсолютно все собственники, включая не достигших совершеннолетия. Как показывает практика, согласование перепланировки в кирпичных и монолитных домах не составляет труда, в отличие от блочных и панельных новостроек, где несущие стены находятся внутри квартир.

Пакет документов: какие бумаги готовить

На самом деле, нет единого, утвержденного на законодательном уровне, универсального пакета документов, который надо было бы собрать для согласования или придания законного статуса перепланировке в новостройке. Окончательный состав зависит от целого комплекса юридических факторов, поэтому в разных регионах состав этого пакета может несколько отличаться.

Ранее узаконить перепланировку в новостройке было реально только в том случае, если на руках есть свидетельство, которое подтверждает право собственности. Теперь законодатели дали будущим владельцам жилья возможность оформить его переделку и до официальной регистрации.

Если речь идет о долевом участии, понадобятся соответствующий договор и письменное согласие застройщика. Девелопер также должен выдать справку, что все обязательства перед ним полностью выполнены. Нужно также разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и акт приема-передачи. Если проводилась переуступка прав собственности, требуется и этот договор.

В случаях, когда квартира получена от города, необходимо соответствующее распоряжение – документ, который подтверждает передачу квартиры. Нужны также:

  • акт приемки предоставленного жилья;
  • справка об установлении адреса и документ, подтверждающий, что почтовый и строительный адреса совпадают.

В любом случае потребуются заявление, техпаспорт и подготовленная проектная документация. Кроме того, иногда для согласования требуется поэтажный план, который надо получить у компании-застройщика.

Если квартира – ипотечная

Если для покупки жилья использовалась ипотека, для оформления перепланировки понадобится официальное согласие банка.

При этом крайне желательно предусматривать возможность будущей перепланировки еще на том этапе, когда подписывается ипотечный договор.

Документ надо прочесть очень вдумчиво – там не должно быть пункта о невозможности изменения конфигурации помещений в квартире. В противном случае ремонт придется отложить до погашения ипотеки.

В период прохождения согласовательных процедур надо обязательно обратиться в финансовую организацию, представить проектную документацию, связанную с преобразованиями, и подать соответствующее заявление. Стоит быть готовыми к тому, что банк будет запрашивать у страховой организации выводы о том, могут ли возникнуть страховые случаи, так или иначе связанные с проведением работ.

В большинстве случаев банки устанавливают четкий срок, в течение которого надо завершить работы. После их окончания необходимо максимум в течение полугода представить в банк новые документы.

Инстанции – где можно урегулировать вопросы?

Вопрос, связанный с узакониванием перепланировки, придется урегулировать в архитектурно-строительном ведомстве местной администрации, но можно и просто отправиться в районный многофункциональный центр и подать документы там. Но для начала надо получить план квартиры в органе по технической инвентаризации, после чего заказать проект и представить его опять же в БТИ.

Кстати, произведенные изменения должны быть зафиксированы приемной комиссией, так что от плана отступать нельзя.

Может произойти такое, что БТИ или жилищная комиссия отказывается давать необходимое заключение. В этом случае остается только один вариант – через суд доказывать, что во время перепланировки не были допущены нарушения. Если судебный вердикт будет положительным, решение станет основанием для регистрации.

Проведя ремонтно-строительные работы в соответствии с планом, необходимо инициировать процедуру ввода квартиры в эксплуатацию, получить заключение, которое нужно представить в Росреестр вместе с заявлением, документами на квартиру, паспортом и подтверждением оплаты госпошлины.

Императив
Добавить комментарий