Разрешение на реконструкцию в многоквартирном жилом доме

Согласие собственников на реконструкцию нежилого помещения

Разрешение на реконструкцию в многоквартирном жилом доме

Из Жилищного Кодекса РФ:

Если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

1. Если перепланировка проводится в коммунальной квартире, в любом случае необходимо получить писменное согласие всех жильцов коммуналки.

2. Если вы — собственник, и ваша квартира находится в многоквартирном доме, можно проводить перепланировку в пределах своей жилплощади без согласия соседей.

Но, если ваша перепланировка выходит за пределы квартиры и затрагивает места общего пользования (находящиеся в коллективной собственности лесничные площадки, коридоры, фасад здания) придётся получать писменное согласие всех жильцов многоквартирного дома, чьи интересы затронуты вашей перепланировкой.

Как собрать подписи жильцов

Согласие жильцов многоквартирного дома на проведение строительно-ремонтных работ, затрагивающих общее имущество, оформляется в виде Разрешения общего собрания жильцов, заверенного нотариусом. При отсутствии возможности провести общее собрание, придётся персонально обходить всех соседей и оформлять письменное заявление с паспортными данными и подписью каждого квартировладельца

Требования российского законодательства к оформлению перепланировки с получением согласия жильцов многоквартирных домов сегодня очень строги. Отдельным Приказом Минстроя РФ в декабре 2015 года утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Органы, осуществляющие государственный жилищный надзор (жилинспекция), проводят опросы жильцов, с особым вниманием проверяют достоверность подписей, подтверждающих согласие соседей на проведение перепланировок и реконструктивных работ в многоквартирных жилых домах. Случаи фальсификации протоколов общих собраний и подделки подписей жильцов караются беспощадно…

Документы для согласования перепланировки

Перепланировка жилого помещения осуществляется собственником в порядке ст.

25-29 Жилищного кодекса РФ, которые определяют перечень документов, необходимых для согласования перепланировки:

  • заявление о перепланировке;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, наследство, договор дарения…);
  • проект перепланировки, подготовленный и оформленный в установленном порядке;
  • техническое заключение о возможности перепланировки (от любой проектной организации имеющей допуск СРО);
  • технический паспорт квартиры;
  • согласие всех собственников и пользователей квартиры;
  • письменное согласие соседей / протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома, собственников других квартир, если перепланировка затрагивает общедомовые помещения / территории;
  • заключение органа по охране памятников, если квартира находится в доме, являющемся памятником архитектуры, истории или культуры.

Такой же список документов потребуется при переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилой фонд.

Ответственность за незаконную перепланировку

Если вашей жилищной инспекции, предствавителям ТСЖ в многоквартирном доме или управляющей компании станет известно о переустройстве (перепланировке), проведённой с нарушениями, без согласия соседей, на квартировладельца накладывается штраф в размере от 25 МРОТ. Если Вы игнорируете предписание жилинспекции, сумма повторного штрафа — от 80000 руб.

Выплата штрафа не освобождает Вас от обязанности провести согласование перепланировки. В случае невозможности узаконивания сделаной перепланировки, по причине несоответствия нормам СНиП, Вас оштрафуют и обяжут привести квартиру в первоначальный вид.

При игнорировании предписания, и уклонения от узаконивания перепланировки суд, согласно Жилищному Кодексу РФ, может выставить вашу квартиру на аукционные торги, с возвратом вам стоимости квартиры (за вычетом судебных издержек и затрат на приведение помещения в первоначальное состояние).

Незаконная перепланировка квартиры чревата большими проблемами!
Позаботьтесь о своевременном согласовании перепланировки!

Согласование перепланировки

Наши специалисты по согласованию перепланировок, при необходимости, обеспечат получение согласия на перепланировку от других собственников жилья в многоквартирном доме, проведя все процедуры в установленном законом порядке.

Компания «Мосжилэкспертиза» подготовит проект перепланировки, обеспечит согласование перепланировки, оформит разрешение на перепланировку квартиры, офиса, дома.

Источник: http://www.mosku.ru/pereplaniroa/pereplaniroa_soglasie_sobstvennikov_jilya.html

Согласие всех собственников на реконструкцию

Меню

— Финансовое право — Согласие всех собственников на реконструкцию

Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ.

Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г.

Согласие собственников на реконструкцию образец

В данном пункте необходимо перечислить все работы, которые будут проводиться в рамках переустройства.

  • Дата и подпись с расшифровкой.

Скачать заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения

От соседей

В соответствии с п.4, ст.30 ЖК РФ, собственник жилплощади в многоквартирном доме обязан соблюдать права и интересы соседей.

На основании этого закона при осуществлении перепланировки требуется согласование с жильцами дома.

Если это обычный ремонт, не затрагивающая конструкций, влияющих на характеристики дома, то согласие соседей не требуется.

В силу п.6 ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ в целях реконструкции, застройщик обязан представить в уполномоченный орган согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, что в данной ситуации сделано не было.

kongilfond.ru/?ELEMENT_ID=1567

www.ju-ris.ru/blog/2010/10/23/rekonstrukciya-v-mnogokvartirnom-dome-trebuetsya-soglasie-vsekh-sobstvennikov/

практика противоречивая.

ч.1 ст.37 ЖК РФ Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Если ваша доля в праве на общее имущества (=з.у.) не будет увеличена (например аренда части з.у.

Согласие собственников на реконструкцию

Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года», утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008 года. ВС РФ в частности, отвечая на вопрос, указал следующее.

«Вопрос 4: Вправе ли орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое требовать от заявителя представления согласия других собственников, если из представленного заявителем проекта следует необходимость проведения работ по реконструкции дома и (или) предоставления заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что данный земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован (установлены его размеры и границы) и в отношении его проведен кадастровый учет, как того требуют положения ст.

Согласие собственника на реконструкцию здания

N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст.

40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник: http://hoz-molotok.ru/soglasie-sobstvennikov-na-rekonstruktsiyu-nezhilogo-pomescheniya/

Информационное сообщение

Разрешение на реконструкцию в многоквартирном жилом доме

  1. Реконструкция многоквартирного дома, предусматривающая надстройку здания мансардным этажом, переоборудование чердачного пространства в эксплуатируемые помещения, углубление подвалов

1.1.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

1.2.В результате надстройки здания мансардным этажом, переоборудования чердачного пространства в эксплуатируемые помещения изменяются параметры всего здания – этажность, общая площадь, в случае углубления подвала – объем здания.

1.3.Возможность проведения реконструкции здания без вывода из эксплуатации предусматривается проектной документацией, получившей положительное заключение экспертизы.

2. Основание для проведения работ по реконструкции многоквартирного дома, предусматривающей надстройку здания мансардным этажом, переоборудование чердачного пространства в эксплуатируемые помещения, углубление подвалов

2.1. Работы по реконструкции многоквартирного дома проводятся с соблюдением требований законодательства на основании разрешения на строительство (реконструкцию) всего здания в установленном порядке.

2.2. Органами, осуществляющими выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) в Санкт-Петербурге, являются:

– Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга;

– Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (в случае, если многоквартирный дом, в котором предусматривается реконструкция, относится к объектам культурного наследия).

2.3. Порядок выдачи разрешений на строительство (реконструкцию) установлен статьёй 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

2.4. В целях реконструкции многоквартирного дома застройщик или уполномоченное им лицо (далее – Заявитель) направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти Санкт-Петербурга непосредственно либо через многофункциональный центр.

К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

2.4.1. Заявление на выдачу разрешения на строительство (реконструкцию);

2.4.2. Правоустанавливающие документы на земельный участок;

2.4.3. Градостроительный план земельного участка;

2.4.4. Материалы, содержащиеся в проектной документации:

2.4.4.1. Пояснительная записка;

2.4.4.2. Схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

2.4.4.3. Схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

2.4.4.4. Схемы, отображающие архитектурные решения;

2.4.4.5. Сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического-обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого  объекта реконструкции к сетям инженерно-технического обеспечения;

2.4.4.6. Проект организации строительства объекта реконструкции;

2.4.4.7. Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (в случае, если предусматривается снос или демонтаж);

2.4.5. Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;

2.4.6. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение);

2.4.7.

Разрешение на работы по сохранению объектов культурного наследия, в случае, если многоквартирный дом относится к объектам культурного наследия, в соответствии с пунктом 1 статьи 45 Федерального закона от 25.06.

2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», а также согласованную проектную документацию в соответствии с пунктом 2 указанной статьи.

2.4.8. Положительное заключение экспертной организации, проводившей обследование основания и фундаментов многоквартирного дома, в случае углубления подвала при планируемом приспособлении подвала многоквартирного дома для эксплуатации в качестве помещений;

2.4.9. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

2.5. Орган, осуществляющий выдачу разрешений на строительство (реконструкцию), не вправе требовать от Заявителя представление других документов кроме документов, указанных в п.2.4.

2.6. По результатам проверки представленных документов уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) орган исполнительной власти в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) выдает разрешение на строительство (реконструкцию) или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

3. Основания для отказа в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию)

3.1. Основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) является:

3.1.1. Отсутствие указанных в п.2.4 документов;

3.1.2. Представление документов в ненадлежащий орган;

3.1.3. Несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка;

3.1.4. Несоответствие представленных документов требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

3.2. Решение об отказе в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные п.3.1.

3.3. Решение об отказе в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) выдается или направляется Заявителю в течение 10 дней с момента поступления в орган, осуществляющий выдачу разрешений, заявления на выдачу разрешения на строительство (реконструкцию) и может быть обжаловано Заявителем в судебном порядке.

4. Завершение работ по реконструкции многоквартирного дома, предусматривающей надстройку здания мансардным этажом, переоборудование чердачного пространства в эксплуатируемые помещения, углубление подвалов

4.1.

 Документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство (реконструкцию), соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

4.2. Для ввода объекта в эксплуатацию Заявитель обращается в орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением следующих документов:

4.2.1. Правоустанавливающие документы на земельный участок;

4.2.2. Градостроительный план земельного участка;

4.2.3. Разрешение на строительство (реконструкцию);

4.2.4. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);

4.2.5. Документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

4.2.6.

 Документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);

4.2.7. Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения;

4.2.8.

 Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);

4.2.9.

 Заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

4.2.10. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

5. Последствия самовольного проведения работ по реконструкции многоквартирного дома, предусматривающей надстройку здания мансардным этажом, переоборудование чердачного пространства в эксплуатируемые помещения, углубление подвалов

5.1. Строение, сооружение, иное недвижимое имущество, созданное без получения разрешения на строительство (реконструкцию), является самовольной постройкой.

5.2. Лицо, самовольно выполнившее работы по реконструкции, несет предусмотренную законодательством ответственность. Согласно статьям 7.14 и 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях проведение реконструкции объекта без разрешения на строительство (реконструкцию) влечет наложение административного штрафа в размере до одного миллиона рублей.

5.3. Согласно части 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Источник: https://www.gov.spb.ru/gov/otrasl/slujba/informacionnoe-soobshenie-o-poryadke-polucheniya-razreshenij-na-rekons/

Реконструкция многоквартирных домов: понятие и процедура

Разрешение на реконструкцию в многоквартирном жилом доме

Реконструкция многоквартирного дома представляет собой глобальную процедуру по изменению жилого дома.

В соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ (далее – ГКС РФ), реконструкция включает в себя изменение параметров объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений), их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена (восстановление) несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели, элементы (восстановления указанных элементов). 

Примером реконструкции может быть создание пристройки к дому, надстройка еще одного этажа и т.д.

Естественно, что такие значительные изменения в конструкции сооружения должны сопровождаться соблюдением большого количества правил – получением согласований и разрешений из различных инстанций и т.д.

Так же, большое значение имеет мнение собственников квартир, относительно реконструкции их дома. Итак, поговорим обо всех нюансах реконструкции многоквартирных домов подробнее.

Для того, чтобы реконструкция дома была законной, необходимо обязательно пройти ряд важных этапов. Хотелось бы заметить, что процедура реконструкции, в своих общих чертах, регламентируется Градостроительным кодексом РФ.

А вот детали данного процесса уточняются нормативно-правовыми актами регионального уровня – таким образом, в отдельных регионах некоторые процедурные моменты данного мероприятия могут немного различаться между собой.

В данной статье, мы будем говорить об общих положениях, касающихся реконструкции многоквартирных домов. 

Поскольку собственники квартир в многоквартирных домах являются носителем прав и обязанностей в отношении, как своих квартир, так своей доли в общем имуществе дома, они принимают активное участие в инициировании и утверждении необходимости проведения реконструкции дома.

Решение о том, будет  ли проводиться реконструкция или нет, принимают, прежде всего, собственники дома.

По инициативе одного из собственников дома, может быть проведено общее собрание жильцов дома (в очной или заочной форме – при этом, в зависимости от выбранной формы, должны быть соблюдены правила ания), на повестке которого, должен решиться вопрос о целесообразности реконструкции дома (ст. 44 п.2 ЖК РФ). В отношении проводимого собрания, должны быть соблюдены следующие правила:

-на собрании должны присутствовать собственники всех помещений (как жилых, так и не жилых) – о проведении собрания должно быть извещено каждое из указанных лиц не позднее, чем за 10 дней до его проведения (п.4 ст. 45 ЖК РФ)

-в сообщении о проведении собрания должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого оно созывается, форма, дата, место, время проведения собрания (при заочном ании – дата окончания приема решений собственников, место,  куда должны передаваться решения), повестка дня, порядок ознакомления с информацией (материалам), которые будут представлены на данном собрании, и место (адрес), где с ними можно ознакомиться

-общее собрание должно быть правомочно (иметь кворум), т.е. в собрании должны принять участие собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа . 

-в сообщении о проведении собрания и в поставленном на ании вопросе должна быть одна и та же формулировка – из которой можно было бы сделать однозначный вывод о том, что в доме будет проводиться реконструкция, а не перепланировка (переустройство). 

Собственники должны иметь возможность ознакомиться с проектной документацией по реконструкции их дома, из содержания которой они смогли бы сделать вывод о том, какие последствия для их дома будет иметь предполагаемая реконструкция. Необходимо учитывать, что если реконструкция невозможно без присоединения части общего имущества в многоквартирном доме, т.

е повлечет за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст.4 п.2 ЖК РФ).

В остальных же случаях, решение о реконструкции дома должно быть принято большинством не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с вышеизложенными правилами собственниками многоквартирного дома принимается решение о реконструкции их дома. Поговорим теперь о необходимых для реконструкции документа и согласованиях.

Прежде чем принять решение о целесообразности реконструкции, собственники многоквартирного дома должны ознакомиться с проектной документаций. Поэтому, уместно начать разговор о документах, необходимых для реконструкции, именно с данной документации. 

Проектная документация является самым важным документом реконструкции, поскольку на её основании выдается разрешение на строительство.

В проекте должны быть отражены конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения реконструкции, результаты инженерных изысканий, перечень мероприятий по охране окружающей среды и по обеспечению пожарной безопасности и т.д.

Подготовке проектной документации обязательно предшествует этап инженерных изысканий, в ходе которых собирается и анализируется информация о природных условиях территории, где расположен объект реконструкции, о необходимых мероприятиях по охране окружающей среды, о возможной компоновке здания и проведения земляных работ, информация для проведения необходимых расчетов и иных инженерных исследований и т.д.. Хотелось бы отметить, что в зависимости от конкретного случая реконструкции, изменяется состав инженерных исследований. Инженерные изыскания могут выполняться как самим застройщиком, так и привлекаемым им для этих целей квалифицированным в данной области специалистом (физическим или юридическим лицом).

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения реконструкции объектов капитального строительства. В соответствии с п.4 ст.

48 ГСК РФ, виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.

Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

После разработки проектной документации она должны быть утверждена застройщиком или заказчиком.

До утверждения проектной документации застройщиком (заказчиком) она, а так же инженерные изыскания, предваряющие разработку данной проектной документации, должны быть отправлены на государственную экспертизу (за исключением ряда случаев, предусмотренных ГСК РФ – ст.49). После положительного заключения экспертизы, данные документы могут быть утверждены окончательно.

Так же, чрезвычайно важным документом, помимо проектной документации, является градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

ГПЗУ содержит необходимую информацию о допустимости проведения реконструкции на данном земельном участке (в частности, например, прилегающем к многоквартирному дому) реконструкционных работ.

Правообладатели земельного участка (реконструируемого объекта недвижимости) должны обратиться в уполномоченный орган власти с заявлением о выдаче ГПЗУ. Разработанная проектная документация реконструкции, должна соответствовать ГПЗУ.

Еще одним документом, необходимым для начала реконструкции дома, является разрешение на строительство.

Оно необходимо, если в ходе реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта и превышаются предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Для получения данного разрешения следует предъявить в уполномоченные органы (ст.51 п.

4-в ГСК РФ) все вышеперечисленные документы: ГПЗУ, проектную декларацию, правоустанавливающие документы на земельный участок, положительное заключение государственной экспертизы, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенной реконструкции (если необходимо), согласие всех правообладателей объекта капитального строительства. После получения данного документа можно приступать к реконструкции. 

После завершения реконструкции, необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Выдает данное разрешение тот же орган, что и разрешение на строительство.

Данный документ подтверждает соответствие реконструированного объекта объему разрешенных работ, а так же его соответствие ГПЗУ и проектной документации.

Чтобы получить разрешение, следует представить следующие документы:

-правоустанавливающие документы на земельный участок

-ГПЗУ 

-разрешение на строительство

-акт приемки объекта (в случае осуществления реконструкции на основании договора)

-документ, подтверждающий соответствие реконструированного объекта:

—требованиям технических регламентов (с подписью лица, осуществлявшего строительство) 

—проектной документации

—техническим условиям 

-схему расположения реконструированного объекта и инженерно-технического обеспечения 

-заключение органа государственного строительного надзора (при необходимости) о соответствии реконструированного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации  

Разрешение на ввод в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта.

Таковы основные моменты, касающиеся реконструкции многоквартирных домов. Данная процедура достаточно сложна и длительна по времени, к тому же, сопряжена с необходимостью получения множества разрешений в различных инстанциях. В данной статье дан краткий обзор основных моментов процесса реконструкции.

Источник: http://provincialynews.ru

Источник: http://provincialynews.ru/publ/nedvizhimost/stroitelstvo/rekonstrukcija_mnogokvartirnykh_domov_ponjatie_i_procedura/15-1-0-177

Реконструкция в многоквартирном доме: требуется согласие не ВСЕХ собственников!

Разрешение на реконструкцию в многоквартирном жилом доме

Не так давно Светловский городской суд вынес весьма интересное и непростое по своей справедливости решение о признании выданного разрешения на реконструкцию законным.

Решение

Именем Российской Федерации

х февраля 2010г.

Светловский городской суд Калининградской области в составе:

Председательствующего судьи Косолобовой Т.В.

с участием прокурора И.Е.И.

и адвоката К.Г.В.

при секретаре П.З.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г.Светлого, группы жителей г.Светлого к Администрации МО СГО и Е.-М. А.В. об оспаривании Разрешения на строительство № RU39ХХХХХХ-Х/2008 МО и др.,

Установил:

В суд г.Светлого обратился Прокурор г.Светлого в интересах Ш.Н.В., М.С.В., У.Г.А., Г.Л.И., Н.Н.Б. и Н.Н.В., а также обратилась группа граждан г.Светлого З.Т.Е., Н.В.М., Т.А.Ю., Г.О.В., Т.З.В., Т.А.А., Т.А.Т., В.В.С., Я.М.Ю., В.Н.Ю., Х.Р.С. с иском к ответчикам – Администрации МО «СГО» и Е.-М.А.В. и просят суд:

-признать незаконным разрешение на строительство № RU39ХХХХХХ-х/2008 МО, выданное Е.-М.А.В. на реконструкцию объекта капитального строительства «Нежилое помещение под стоматологический кабинет», расположенного по адресу: г.Светлый, ул.Т.,Х;

-обязать Е.-М.А.В. демонтировать ограждение, возведенное с торца жилого дома Х по ул.Т. в г.Светлом с целью производства реконструкции;

-запретить ответчику Е.-М.А.В. осуществлять реконструкцию нежилого помещения путем возведения пристройки на земельном участке общей площадью Х кв.м. с кадастровым номером 39:ХХ:ХХ 00 ХХ:00ХХ, предназначенном для эксплуатации жилого дома Х по ул.Т. в г.Светлом, без получения согласия всех сособственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме;

-администрации муниципального образования «СГО» запретить выдачу разрешения на такую реконструкцию без получения согласия собственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме;

-признать недействительными решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу г.Светлый, ул.Т.,х в форме заочного ания, оформленное протоколом от х.х.08 г., по вопросу дачи согласия на реконструкцию указанного дома с перепланировкой нежилого помещения стоматологический кабинет.

В обоснование заявленных требований Прокурор указывает следующее: Х ХХ 20ХХ года администрацией МО «Светловский Городской округ» выдано разрешение настроительство №RU 39ХХХХХХ-х/2008МО, согласно которому Е.-М.А. В.

разрешена реконструкция объекта капитального строительства «Нежилое помещение под стоматологический кабинет», расположенного по адресу: Калининградская область г.Светлый, ул.Т., д. Х.

Согласно проекта реконструкции, имеющегося в материалах дела будет произведена перепланировка нежилого помещения на 1-ом этаже жилого дома с пристройкой дополнительного объема на земельном участке общей площадью х кв.м, предназначенном для эксплуатации жилого дома №Х по ул.Т. в г.Светлом. Пристройка одноэтажная размером в плане Х,Х х Х,Х м.

Земельный участок, предназначенный для эксплуатации жилого дома №Х по ул. Т. в г.Светлом сформирован в установленном законом порядке, поставлен на кадастровый учет под кадастровым № 39:ХХ:ХХ 00 ХХ:00ХХ, что подтверждено кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра) от ХХ ХХ 20ХХ года №ХХ/ХХ-Х-ХХХХ.

Постановлением администрации МО «Светловский городской округ» от ХХ ХХ 20ХХ года №ХХ указанный земельный участок был предоставлен в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме по ул. Т., д.х в г.Светлом. По инициативе собственника нежилого помещения, являющего объектом реконструкции, Е.-М.А.В.

в период с ХХ по ХХ ХХ 2008 года было проведено общее собрание собственников реконструируемого жилого дома в форме заочного ания по вопросу: «Согласны ли Вы с проведением реконструкции жилого дома №Х по ул.Т.

в связи с перепланировкой нежилого помещения под стоматологический кабинет и использованием земельного участка, выделенного под эксплуатацию многоквартирного дома №Х по ул.Т., необходимого для эксплуатации стоматологического кабинета?».

По мнению Прокурора, собственником нежилого помещения — Е.-М.А.В. была грубо нарушена процедура проведения общего собрания проводимого в форме заочного ания, что привело к нарушению прав собственников помещений многоквартирного дома.

При этом, в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, согласно п.5 ст.45 Жилищного кодекса РФ должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное ание);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания

в форме заочного ания дата окончания приема решений собственников по

вопросам, поставленным на ание, и место или адрес, куда должны передаваться

такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены

на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Как указывает Прокурор, собственники помещений в многоквартирном доме №Х по ул. Т. были извещены Е.-М.А.В.

о проведении общего собрания в форме заочного ания через объявление, направленное только к собственникам квартир, а не всех помещений в доме.

При этом, подтверждения того, что данное сообщение было направлено или вручено каждому собственнику помещений в указанном жилом доме в установленный ст.4 ЖК РФ срок – не имеется.

Кроме того, в сообщении о проведении собрания не указан порядок ознакомления с информацией и (или) материалами по вопросу проведения реконструкции дома и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. В сообщении имеется лишь информация о том, что «проектная документация находится у собственника Е.-М.А.В.

на руках». Это привело к тому, что собственники помещений дома №Х по ул. Т. были лишены возможности определить, каким образом произведенная Е.-М.А.В реконструкция повлияет на их права как собственников общего имущества многоквартирного дома, в том числе и права на земельный участок, предназначенный для эксплуатации дома.

По сообщению Прокурора, решение о проведении Е.-М.А.В. реконструкции жилого дома №Х по ул.Т. было оформлено протоколом ания собственников в заочном порядке от ХХ ХХ 2008 года. Протокол составлен на четырех не прошитых, никем не заверенных страницах и представляет собой таблицу, содержащую информацию о нумерации квартир, Ф.И.О. собственника, общей площади
квартир и подписи «ЗА».

Вопрос, вынесенный на ание: «Согласны ли Вы на проведение реконструкции жилого дома №Х по ул. Т. в связи с перепланировкой нежилого помещения под стоматологический кабинет?» содержится лишь на первой странице протокола.

Таким образом, учитывая, что протокол не прошит, установить, по какому поводу проставлены подписи на второй, третьей и четвертой страницах протокола, не представляется возможным.

Прокурор указывает в иске, что поставленный на ание вопрос, указанный в протоколе, не соответствует вопросу, определенному в сообщении о проведении собрания.

Так, в сообщении о проведении собрания был поставлен вопрос: «Согласны ли Вы с проведением реконструкции жилого дома №Х по ул. Т.

в связи перепланировкой нежилого помещения под стоматологический кабинет и использованием земельного участка, выделенного под эксплуатацию многоквартирного дома №Х по ул.Т., необходимого для эксплуатации стоматологического кабинета?».

Таким образом, собственники помещений дома, проавшие за проведение

Е.-М.А.В. реконструкции, не имея возможности ознакомиться с проектом реконструкции, фактически дали согласие лишь на перепланировку нежилого помещения, принадлежащего Е.-М.А.В., под стоматологический кабинет. В свою очередь, согласно п.2 ст.

25 ЖК РФ перепланировка представляет собой изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что согласия на пристройку дополнительного объема на земельном участке, предназначенном для эксплуатации дома (как указано в разрешении на строительство), являющемся общим имуществом, собственники дома не давали.

По мнению Прокурора – следует из протокола ания собственников от ХХ ХХ 2008 года, собственники были лишены возможности высказать любое другое мнение, кроме решения «ЗА», т.к. графы «ПРОТИВ» или «ВОЗДЕРЖАЛСЯ» в протоколе отсутствуют.

Согласно п.6 ст.48 ЖК РФ оформленные с нарушением требования, установленного данной статьей решения, признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

Далее, Прокурор указывает в иске, что в соответствии с п/п.6 п.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ к заявлению на вы дачу разрешений на строительство прилагается, среди прочих документов, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкций такого объекта.

Согласно п.2 ст.40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений не возможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию, переустройство и (или)перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как видно из проекта реконструкции и разрешения на ее проведение, пристройка дополнительного объема будет произведена Е.-М.А.В. на земельном участке, предназначенном для эксплуатации многоквартирного дома №Х по ул. Т. в г.Светлом, который в силу п.1 ст.36 ЖК РФ является общим имуществом собственников данного многоквартирного дома.

Таким образом, осуществление Е.-М.А.В. реконструкции принадлежащего ей помещения будет невозможно без присоединения к ней части земельного участка, на котором будет располагаться пристройка. Следовательно, на подобную реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме №Х по ул.Т. в г.Светлом.

В ходе судебного разбирательства Прокурор дополнил основания иска.

Прокурор ссылается, что согласно имеющемуся в материалах проверки письму (без даты и номера) директора муниципального учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства, гражданской обороны и защиты населения от чрезвычайных ситуаций» Д.И.Н.

, им было дано согласие на реконструкцию Е.- М. А.В. жилого дома по адресу г. Светлый, ул. Т., Х от имени данного муниципального учреждения, как владельца муниципальных жилых помещений — квартир №……………….

При этом, выданное Е.-М.А.В. разрешение на строительство предполагает возведение пристройки на земельном участке общей площадью ХХХХ кв.м. с кадастровым номером 39:ХХ:ХХ ХХ:00ХХ, предназначенном для эксплуатации жилого дома №Х по ул.

Т. в г.Светлом, который в силу требований ч.1 ст.36 ЖК РФ и на основании Постановления администрации МО «СГО» от ХХ.ХХ.20ХХг. №ХХ, является общей долевой собственностью собственников жилых помещений в указанном доме.

Таким образом, дав согласие на данную реконструкцию, муниципального учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства, гражданской обороны и защиты населения от чрезвычайных ситуаций» в лице своего директора фактически совершило действия по распоряжению муниципальной собственностью в виде доли муниципалитета вправе собственности на земельный участок с кадастровым номером 39:ХХ:ХХ 00 ХХ:00ХХ, поскольку возведение пристройки приведет к уменьшению размера общего имущества в многоквартирном доме (земельного участка) и соответственно к уменьшению муниципальной собственности.

По сообщению и.о. директора МУ «Управление ЖКХ, ГО и защиты населения от ЧС» Д.М.В. от ХХ.ХХ.09г. указанные действия по распоряжению муниципальным имуществом были совершены на основании п. 1.7 Устава данного муниципального учреждения.

Однако, такое утверждение не основано на законе и прямо противоречит требованиям Положения «О порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом муниципального образования «Светловский городской округ», утвержденного решением Светловского окружного Совета депутатов от 25 апреля 2007г. №80.

Источник: http://www.ju-ris.ru/blog/2010/10/23/rekonstrukciya-v-mnogokvartirnom-dome-trebuetsya-soglasie-vsekh-sobstvennikov/

Императив
Добавить комментарий