Недействительность сделки с заниженной стоимостью

Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным в связи заниженной стоимостью предмета договора

Недействительность сделки с заниженной стоимостью

Вчера было получено уведомление  о проведенной государственной регистрации ограничения (обремения) права от Управления Федеральной службы государственной регистрации.

Оказалось, на приобретенные год назад физическим лицом у юридического лица (ООО) объекты недвижимости: земельный участок и расположенные на нем нежилые строения наложено обрменение ввиде обеспечительных мер в рамках процедуры банкротства.

В отношении  Продавца вышеуказанной недвижимоти  (юридическое лицо ООО) на сегодняшний день введена процедура наблюдения (стадия банкротства) и Арбтиражный суд по заявлению временного управляющего накладывает обеспечительные меры на вышеуказанные обьеты недвижимоти.

В своем заявлении о наложении обеспечительных мер на обьекты недвижимсоти, временный управляющий ссылается на подозрительность заключенного договора купли-продажи ввиду заниженной стоимости объектов недвижимости. В последствии, уже в других стадиях банкротства в судебном порядке будет рассматриваться вопрос о действительности данной сделки.

Согласно, Статья 61.2.

ФЗ РФ “О несостоятельности (банкротстве)” –  Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В нашем случае обьекты недвижимости были приобретены в марте 2015г., а заявление о признании банкртом было принято судом опреленеием в октябре 2015г., то есть через пол года после соверщения сделки.

Приобретенные обьекты недвижимости по сути не имеют ценности, они находятся почти в разрушенном сосотянии, но земельный участок занижен в половину от стоимости, котрую указывает временный управляющий в своем заявлении. 

Понимая, что судебное разбирательства по существу действительности или недействительности настоящего догвора неизбежно, я начала смотреть практику по данному вопросу и наткнулась на совершенно свежее постановление Пленума Верховоного суда РФ № 25 от 23.06.2015г., где говрится следующее, касаясь данного вопроса:

Сторона сделки, которая заявила о ее недействительности (ничтожности, оспоримости) и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.

) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности,  если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

  Говоря простым языком, сторона знала, что подписывает договор по иной цене и изъявила волю на его дальнейшее исполнение (т.е передала деньги, или объект недвижимости).

При установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Факты уклонения гражданина или юридического лица от уплаты налогов, нарушения им положений налогового законодательства не подлежат доказыванию, исследованию и оценке судом в гражданско-правовом споре о признании сделки недействительной, так как данные обстоятельства не входят в предмет доказывания по такому спору, а подлежат установлению при рассмотрении налогового спора с учетом норм налогового законодательства.

То есть, правильно ли я поняла, что в моем случае сделку как таковую, могут и не признать недействительной, а лишь прировнять сумму к заявленной временным управляющим/конкурсным управляющим и донасчитать налог для ЮР. лица, в силу того, что занижая сумму в договоре юр.лицо пыталось уйти от налогов?  Может есть реальные ситуации, буду признательна за комментарии

P.S. Договор купли продажи был заключен в письменной форме, прошел государственную регистрацию, денежные средства указанные в договоре (цена недвижимости) были оплачены физическим лицом на р/с продавца в полном объеме.

Источник: https://zakon.ru/Discussions/priznanie_dogovora_kupli-prodazhi_nedvizhimosti__nedejstvitelnym_v_svyazi__zanizhennoj_stoimostyu_pr/42389

Недействительная сделка купли-продажи недвижимости – Рынок жилья

Недействительность сделки с заниженной стоимостью

Подпишитесь на нас:

01.09.2017 | 08:00 46159

Существует ряд оснований, по которым заключенная сделка с недвижимостью может быть признана недействительной. Как распознать потенциально опасную сделку и каким образом можно минимизировать риски?

Для начала отметим, что недействительные сделки фактически делятся на две группы: ничтожные и оспоримые. Первые неправомочны по определению, уже сам факт их заключения является нарушением закона. Другими словами, как только факт нарушения вскрылся – сделке конец. Даже и суд не нужен.

Что касается оспоримых сделок, то тут возможны нюансы. Действительно ли сделка проведена с нарушениями – может решить только суд. 

Неприятные примеры

«Ничтожными сделками являются продажа объекта по доверенности от имени уже умершего человека либо совершение сделки в простой письменной форме, тогда как по закону требуется нотариальная форма», – говорит Виталий Столяров, юрист ГК «Экотон».

Оспоримая сделка, по его словам, может быть заключена под влиянием заблуждения: думал, что продаю, и рассчитывал на получение денег, а на деле подписал договор дарения и денег не получил. Но в данном случае, чтобы дать обратный ход, придется доказать в суде, что человека действительно обманули. Ведь не исключено, что он просто передумал дарить объект.

Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», отмечает: не только обман, но и насилие, угроза в отношении одной из сторон могут стать причиной признания сделки недействительной – опять же только через суд.

Вообще разница между ничтожными и оспоримыми сделками тонкая и не всегда очевидна клиентам рынка. Так, сделка по договору, заключенному несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, однозначно ничтожна, а в возрасте от 14 до 18 лет – может быть оспорена, если права несовершеннолетнего оказались нарушены.

Есть нюансы и в вопросах дееспособности. Когда сделку заключает человек, признанный судом недееспособным, то речь однозначно идет о ничтожности сделки.

«Однако когда наследники или родственники пожилого и, скажем так, психически не очень здорового гражданина ставят под сомнение заключенную им сделку, мы не можем говорить о недееспособности. Здесь имеет место временное отклонение психики в целом здорового человека.

В таких случаях обязательна, в частности, судебная медицинская экспертиза», – объясняет Виталий Столяров.

Эксперт добавляет: если пожилой человек, даже и «со странностями», продавал квартиру по рыночной стоимости, удостоверив договор у нотариуса и осуществив расчеты через банк или нотариальную контору, вероятность признания такой сделки недействительной крайне мала.

Притворство на рынке

К ничтожным относятся и так называемые притворные сделки. «Классический пример притворной сделки на рынке недвижимости – дарение, прикрывающее куплю-продажу. Чаще всего такие сделки совершаются с целью сокрытия дохода, полученного от продажи недвижимого имущества – чтобы не платить налог», – рассказала Вероника Перфильева.

А вот заключение договора купли-продажи квартиры по заниженной стоимости – сделка оспоримая, но не ничтожная.

Рискует главным образом покупатель.

Если сделка будет оспорена, квартиру придется вернуть обратно продавцу, только вот деньги, говорит Вероника Перфильева, он получит обратно не в полном объеме, а в том, который прописан в договоре.

И едва ли продавцу стоит пытаться доказывать расписками и квитанциями, что часть денег была передана дополнительно, за рамками договора купли-продажи, – эта схема вообще вне закона.

Важно заметить, что поднять вопрос о ничтожности сделки может кто угодно, в том числе правоохранительные органы. А вот судебное разбирательство по поводу оспоримой сделки должна обязательно инициировать одна из ее сторон. Если все участники сделки довольны и не имеют претензий друг к другу, то оспоримая сделка не будет иметь никаких негативных последствий. Но, возможно, до поры до времени…

Задняя передача

Допустим, сделка признана недействительной (в силу своей ничтожности либо после оспаривания в суде). В этом случае стороны обязаны вернуть «все как было». И собственность возвращается назад, и деньги.

Хотя, если быть точным, отменена может быть даже безвозмездная сделка. Скажем, тот, кто дарит квартиру, должен, согласно закону, получить согласие второго супруга. Но бывает, что тот признан умершим либо пропал без вести.

Впоследствии, когда договор дарения оформлен, отсутствовавшая сторона может объявиться и сказать свое веское слово.

Тогда непременно проводится судебное разбирательство, в результате которого сделка может быть оспорена, а квартира возвращена бывшему владельцу.

Мы не станем сейчас касаться того момента, что стороны недействительной сделки могут понести административную или уголовную ответственность – это зависит от конкретного случая.

Важно отметить другое: если возвращение собственности обратно технически выполняется, как правило, несложно, то возврат денег часто сопряжен с проблемами.

Например, оказывается, что у продавца их уже нет – тогда приходится накладывать арест на имущество или же суд может обязать продавца ежемесячно выплачивать определенную сумму второй стороне с зарплаты.

В любом случае сторона, желающая вернуть деньги, оказывается в крайне невыгодном положении.  

Защита от недействительности

Как не стать участником недействительной сделки? Понятно, что ни в коем случае нельзя соглашаться на занижение стоимости или проведение одной сделки под видом другой. Но даже самый добросовестный участник рынка может невольно стать жертвой.

По словам юристов, стопроцентной гарантии того, что сделка абсолютно легитимна, не даст никто, риски все равно будут. Однако заметно их снизить можно, если пользоваться услугами опытного агентства недвижимости, имеющего в штате юристов. В этом случае история квартиры будет тщательно проверена.

«Агентство обычно изучает, не были ли в прошлом нарушены права бывших владельцев и членов их семей, права несовершеннолетних, лиц, отбывающих заключение, и т. д.

Заказываются необходимые выписки из ЕГРН, справки по форме 9, 12 и др.

Опять же, агентство рекомендует использование нотариальной формы договоров, современных безопасных способов расчетов (аккредитива, депозита нотариуса)», – перечисляет Виталий Столяров.

Поскольку вероятность признания сделки недействительной все же остается, покупателю стоит дополнительно застраховать свои риски. Вероника Перфильева обращает внимание, что многие страховые компании предлагают страхование риска утраты права собственности, в том числе и в случае признания сделки недействительной.

Правда, пока, по словам риэлторов, немногие клиенты рынка приобретают полис (разве что вынужденно, при покупке квартиры в ипотеку). И дело тут не столько в экономии, сколько в недооценке имеющихся рисков.

Алексей Резенков    pressfoto.ru   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/241168/

Чем опасна продажа квартиры по заниженной стоимости

Недействительность сделки с заниженной стоимостью

Большинство людей знает, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности лица менее 3 лет, необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц, а с 1 января 2016 года минимально необходимый срок владения недвижимостью, позволяющий избежать налогообложения, увеличится до 5 лет, за исключением некоторых случаев, более подробно описанных ниже.

На практике Продавцы нередко предлагают заключить договор, указав в нем более низкую цену недвижимости по сравнению с рыночной. Так Продавцы пытаются снизить свое налоговое бремя. Какие риски для сторон сделки существуют в подобной ситуации?

Если Вы выступаете на стороне Покупателя

В таком случае, Ваш риск в том, что, при последующем признании сделки недействительной и возникновении судебных споров, обратно Вы сможете получить именно ту цену, которая указана в договоре. Если фактически уплачено было больше, скорее всего, эти деньги вернуть не удастся.

Что касается вопросов налогового законодательства, если сегодняшний Покупатель соберется продавать приобретенную недвижимость до истечения установленного законом минимального предельного срока владения объектом (сейчас это 3 года), ему нужно иметь ввиду следующее.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, определяющим размеры имущественных налоговых вычетов при расчете НДФЛ, «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».

Таким образом, в случае скоропалительной продажи свежеприобретенного жилья, вчерашний Покупатель сможет предъявить к вычету в качестве расходов исключительно ту сумму, которая указана в договоре. С остального придется платить налог.

Если Вы выступаете на стороне Продавца

Тогда для Вас актуальным становится вопрос, не заинтересуются ли налоговые органы такой сделкой и не произведут ли они Вам доначисление налога.

Внимание налоговых органов к конкретной сделке, конечно же, может быть обусловлено различными факторами, включая огромный массив инструкций и внутренних распоряжений ФНС. При этом в случае, если цена сделки значительно ниже рыночной, и, тем более, ниже кадастровой стоимости объекта, указанной в Государственном кадастре недвижимости, вероятность налоговой проверки значительно возрастает.

Еще один фактор риска – если квартира приобретается на кредитные деньги, а в ЕГРН внесены сведения об ограничениях права собственности в виде залога (в пользу, например, банка). При проведении проверки налоговая может проверить условия кредитного договора или договора ипотеки, после чего определить реальную цену передаваемого объекта недвижимости.

Кроме того, обычно налоговые органы приглашают для опроса и дачи объяснений Покупателя, который, как правило, и предоставляет органам нужную информацию, отражающую реальное положение вещей – например, предварительный договор купли-продажи, соглашение об условиях сделки и т.д.

Многое в данной сфере изменится с 1 января 2016 года. С этой даты вступают в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом № 382-ФЗ от 29.11.2014г., после чего у «хитрых» Продавцов недвижимости почти не останется шансов.

В соответствии с новыми правилами, при продаже недвижимости, которой лицо владело меньше минимального предельного срока (сейчас это 3 года, но с 1 января 2016 года – это 5 лет, за исключением случаев приобретения права собственности в результате дарения от близкого родственника, наследования, приватизации, ренты), цена объекта в целях расчета НДФЛ не может быть меньше 70 % от его кадастровой стоимости. Таким образом, начиная с 1 января 2016 года, указывать в договоре номинальную цену недвижимости будет нецелесообразно, так как налоговая служба все равно рассчитает налог, ориентируясь минимум на 70 % от цены, указанной в кадастре.

При этом субъектам РФ предоставлено право снижения вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков вышеуказанный минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, а также размер процентного коэффициента от кадастровой стоимости объекта для расчета налога.

Учитывая огромное количество нюансов, которые невозможно охватить в рамках данной заметки, если Вы намереваетесь заключить сделку, где цена объекта значительно отличается от рыночной, мы рекомендуем Вам обратиться за квалифицированной юридической помощью, чтобы оценить все потенциальные риски, связанные с подобным решением.

В большинстве случаев грамотное структурирование сделки позволяет законными способами свести размер начисляемых налогов к минимуму. Юристы нашей Компании, специализирующиеся в сфере налогового права, знают, как в каждом конкретном случае уменьшить налоговое бремя при совершении сделки.

Обратиться за помощью / задать вопрос

Источник: http://www.yurbureau.ru/answers/chem_opasna_prodazha_kvartiry_po_zanizhennoy_stoimosti/

Какие сделки с квартирами на вторичном рынке оспариваются чаще всего

Недействительность сделки с заниженной стоимостью

У любой квартиры на вторичном рынке есть история. И какая бы ни была эта квартира – старая или новая, в элитном доме или в панельном, – эту историю всегда надо тщательно проверять. В каких ситуациях добросовестный покупатель рискует потерять право собственности на приобретенное жилье?

Доверенность без доверия

Самый высокий риск – покупка квартиры у продавца «по доверенности». Суть такой сделки в том, что договор купли-продажи заключается не собственником, а с его представителем, который действует по доверенности.

Сколько вторичных квартир покупают в Москве

По данным столичного Росреестра, в августе в Москве было зарегистрировано 10 521 сделка купли-продажи жилой недвижимости. При этом число переходов на основании договора купли-продажи (мены) жилья выросло по сравнению с июлем на 2,7%. Всего же по итогам восьми месяцев 2017 г. зарегистрировано 75 421 сделка по договорам купли-продажи, что на 8,2% меньше по сравнению с тем же периодом 2016 г.

К сожалению, время черных риэлторов и недобросовестных нотариусов, которые выдают незаконно доверенности, не прошло. И на рынке сегодня огромное количество вариантов мошенничества с доверенностями, которые могут выдаваться по поддельным паспортам, после смерти гражданина или же недееспособным гражданином.

Но даже если доверенность легальная, она может быть отменена собственником, и получится, что при совершении сделки продавцом является не уполномоченное на то лицо. Такая сделка легко может быть оспорена в суде реальным собственником. А добросовестный покупатель должен будет вернуть жилье законному владельцу, при этом потеряв и деньги, и квартиру.

Частые продажи

Еще один повод насторожиться – большое количество сделок с квартирой за короткий промежуток времени. Например, от трех сделок в течение года. Чтобы скрыть следы продажи жилья по поддельным документам, мошенники перепродают его несколько раз.

В судебной практике была история, когда в Москве двое мошенников обманом приобрели право собственности на квартиру, принадлежавшую умершему владельцу и не имевшему наследников.

После этого, используя поддельные паспорта, мошенники перепродали квартиру за полгода 3 раза, «очистив» таким образом историю имущества для следующего конечного покупателя.

Когда таковой был найден, с ним обманным путем заключили договор купли-продажи жилья, зарегистрировали переход права собственности. Однако цепочка сделок стала известна в департаменте городского имущества Москвы, и через суд сделки признались недействительными.

Жилье было изъято из чужого владения, а собственник выселен. Мошенников признали виновными по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), однако последний добросовестный владелец потерял деньги и жилье.

Потеря собственности из-за перепланировки

Иногда покупатели осознанно выбирают квартиру с незаконной перепланировкой (без согласования проекта с госорганами), потому что им необходимо жилье именно в таком виде.

Да и при продаже такого жилья собственники обычно соглашаются на хороший дисконт в цене. Но при этом важно понимать последствия. Они могут быть разными: начиная от штрафа (до 2500 руб.

) и обязанности привести помещение в первоначальное состояние до изъятия квартиры у собственника и продажи ее с публичных торгов.

Судебная практика говорит о том, что продажа квартиры с торгов – крайняя мера. Ведь здесь могут быть противоречия со ст. 35 Конституции РФ (охрана права частной собственности). Тем не менее подобные случаи имеются. Это происходит в случаях, когда все меры воздействия на собственника исчерпаны. Такая история недавно произошла в Уфе.

Там собственник сделал из трехкомнатной квартиры на первом этаже жилого дома три отдельных офиса. Причем сделал это без согласования с госорганами, переделав оконные проемы в дверные, убрав межкомнатные перегородки. Городская администрация неоднократно требовала от владельца восстановить жилье, но работы не были выполнены.

В итоге администрация через суд продала с публичных торгов самовольно переустроенное помещение.

А был ли мальчик

Если вы покупаете приватизированную квартиру, то первое, на что следует обратить внимание, – все ли лица, проживающие в квартире на момент приватизации (включая детей), участвовали в ней? Это можно узнать, получив архивную выписку из домовой книги. В ней можно увидеть, кто был прописан в квартире на дату приватизации.

Дети могут не участвовать в приватизации квартиры, только если есть разрешение на это органов опеки и попечительства. Иначе есть риск признания недействительным договора передачи квартиры в собственность. Как следствие, потеря купленного жилья.

Еще одна проблема – «отказники». Это люди, отказавшиеся от участия в приватизации, но при этом сохраняющие право пользования квартирой даже после ее продажи. Например, часто при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется.

Причем выписать их без согласия невозможно даже при наличии у них другого жилья. Увидеть таких «отказников» можно в заявлении на приватизацию, а также в архивной выписке из домовой книги. Если этого не сделать, то можно приобрести квартиру с нежелательным жильцом.

При этом законом установлено, что право пользования жильем для «отказника» носит бессрочный характер.

Заниженная цена

Еще один риск – заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи. С учетом последних изменений в налоговом законодательстве в определенных случаях только по истечении пяти лет продавец освобождается от уплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

В итоге часто собственники, владеющие квартирой непродолжительное время, склоняют покупателя к тому, чтобы в договоре купли-продажи указывалась заниженная цена.

Но если в будущем сделку с этой квартирой кто-либо попытается признать недействительной и суд это признает, то продавец вернет вам ту сумму, которая указана в договоре.

Найти истоки

Есть и другие важные факторы, которые следует учитывать. Например, приобретена квартира в браке или нет (это может потребовать согласия супруга на продажу), дееспособность продавца, его уголовное преследование (может повлечь арест имущества).

Оснований, по которым продавец получил в собственность квартиру, может быть огромное количество. Это купля-продажа, мена, наследство, приватизация, дарение, рента и т. д. Поэтому покупателю вторичного жилья всегда следует изучить полностью историю переходов прав на квартиру, вплоть до возникновения первого права собственности.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/10/17/737848-sdelki-kvartirami-vtorichnom-rinke

Как вернуть деньги, если продажа квартиры «за миллион» оспорена?

Недействительность сделки с заниженной стоимостью

Не секрет, что продавцы квартир очень не любят платить подоходный налог. И если квартира на продажу находится в собственности меньше трёх лет, частенько стараются прописать в договоре цену меньше миллиона рублей – тогда налог не начислят. А риэлторы предлагают массу схем, как юридически оформить передачу остальной суммы, если квартира стоит больше.

Но если сделку признают недействительной, не останется ли неудачливый покупатель всего лишь с 1 млн руб. на руках? При каких схемах продажи квартир «за миллион» шансов вернуть свои деньги больше, а при каких – меньше, разъясняет адвокат Олег Сухов.

Схема 1. Тайное соглашение

Продавец и покупатель, помимо основного договора купли-продажи, заключают между собой дополнительное соглашение об изменении цены квартиры, которое, в отличие от договора, не предоставляется в Росреестр. Если сделка оспаривается, то продавец предъявляет дополнительное соглашение в суде.

Чтобы правильно отразить в дополнительном соглашении об изменении стоимости квартиры реальную денежную сумму, передаваемую за квартиру, обязательно нужно сделать следующее:

а) предусмотреть в договоре купли-продажи возможность изменения стоимости жилого помещения путём подписания дополнительного соглашения;

б)  дополнительное соглашение должно быть заключено до момента исполнения договора, т. е.  датировано не позднее даты составления расписки о получении покупателем денежных средств и подписи продавцом передаточного акта.

Если суд признает договор купли-продажи квартиры недействительным, покупатель получит право вернуть стоимость жилого помещения, предусмотренную дополнительным соглашением. Но только в том случае, если у него будет на руках документ, подтверждающий передачу денежных средств по данному соглашению (как правило, расписка от продавца).

Стоит отметить, что в настоящее время необходимости в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи нет.

Регистрации подлежит только право собственности покупателя (ранее регистрацию проходил договор), о чём на самом договоре купли-продажи делается соответствующая отметка.

Таким образом, дополнительное соглашение к договору купли-продажи можно оформить в простой письменной форме и не передавать в Росреестр. 

Схема 2. Паркет ценой в 50 000 долларов

В обмен на разницу между рыночной ценой и пресловутым «миллионом» продавец предоставляет расписку (расписки) о том, что получил деньги за некие «неотделимые улучшения» в квартире (ремонт, встроенная мебель, сантехника и т. п.).

Данная схема является, пожалуй, самой распространённой схемой ухода от налогов при заключении договоров купли-продажи квартир.

Расписка продавца о том, что он получил деньги за некие «неотделимые улучшения» в квартире, пишется им собственноручно и не требует нотариального удостоверения. 

В случае признания в судебном порядке договора купли-продажи недействительным у продавца отсутствуют правовые основания для удержания указанных денежных средств, и они взыскиваются в пользу покупателя как неосновательное обогащение. 

Схема 3. Аналогичная квартира взамен миллиона

В договоре купли-продажи квартиры по заниженной стоимости указывается обязательство продавца в случае расторжения сделки предоставить в собственность покупателя аналогичную квартиру или возместить рыночную стоимость аналогичной квартиры.

В случае, если сделка купли-продажи квартиры признана судом недействительной, то и все пункты договора являются недействительными. Соответственно, сделка не влечёт за собой юридических последствий, связанных с обязательством продавца приобрести для покупателя жилое помещение, аналогичное тому, что указано в договоре.

Более того, как показывает судебная практика, в большинстве случаев исковые требования взамен изъятого жилого помещения предоставить в собственность иное равнозначное жилое помещение удовлетворению не подлежат.

Как указывают суды, выбранный способ защиты нарушенного права является неисполнимым, если исковые требования не содержат указания на способ приобретения жилого помещения и передачи его заявителям, а также если не будет раскрыто понятие равнозначности и аналогичной категории жилого помещения. А указанные положения практически невозможно прописать в иске, они являются «относительными». 

Схема 4. Штрафуем продавца

В договоре купли-продажи квартиры по заниженной стоимости указывается обязательство продавца в случае признания сделки недействительной возвратить разницу между «миллионом» и рыночной ценой в виде так называемого «штрафа».

Если договор купли-продажи квартиры заключён в рамках подобной схемы ухода от налогов, покупателю в обязательном порядке нужно получить от продавца расписку в передаче денег, именуемых в договоре «штрафом».

В противном случае судебная практика по возврату разницы в стоимости квартиры неоднозначна. В основном, в случае возникновения спора большинство судов взыскивают с продавца лишь сумму, указанную в договоре.

Более того, если договор купли-продажи будет признан судом недействительным, то и все его условия недействительны, в том числе условие о штрафе. 

Продажа? Нет, займ!

Покупатель и продавец заключают договор займа, согласно которому покупатель даёт продавцу разницу между «миллионом» и рыночной ценой квартиры якобы в долг. Но по условиям договора, в случае отчуждения квартиры в пользу покупателя требование о возврате денег теряет свою силу. Однако, если суд по инициативе продавца признает сделку недействительной, «займ» придётся вернуть.

Данный способ ухода от налогов в сфере сделок с недвижимостью не столь распространён. Но в случае признания договора купли-продажи недействительным у покупателя имеются все основания рассчитывать на возврат «заёмных» денежных средств.

Но при этом необходимо оформить все документы таким образом, чтобы не сложилась ситуация, когда продавец отказывается от сделки, а денежные средства «по договору займа» ему уже переданы, и между сторонами остаются лишь обязательства по данному договору. Тогда вместо успешного приобретения квартиры несостоявшийся покупатель будет вынужден требовать вернуть данные «в долг» деньги.

Михаил Найдён, «Квадратъ»

Источник: https://kazned.ru/article/2617

Основания для обжалования сделки по продаже имущества по заниженной цене

Недействительность сделки с заниженной стоимостью

Ольга Рогова – юрисконсульт КСК групп

    В судебной практике достаточно распространены споры, связанные с оспариванием договоров купли-продажи имущества в связи с занижением, в том числе явным, его стоимости по сравнению со сложившимся рыночным уровнем цен на аналогичные объекты.

Соответствующие требования заявляются, как правило, акционерами (участниками) или новым руководством организации-продавца, полагающими, что их права и законные интересы ущемлены отчуждением имущества на невыгодных условиях. Вместе с тем у судов отсутствует однозначный подход по вопросу оценки договоров с заниженной стоимостью.

Многие суды сходятся во мнении, что стороны вправе самостоятельно определять условия заключаемых договоров, в том числе определять цену договора.

В этой связи возникает вопрос. Можно ли оспорить заключенный договор по продаже имущества по заниженной цене, и по каким основаниям?

Так, к нам обратился собственник компании за помощью в обжаловании заключенной сделки бывшим генеральным директором. Данная сделка была направлена на отчуждение автотранспортных средств по заниженной цене.

Примечательно в данной ситуации было то, что покупателем данного имущества явился отец супруги сына бывшего генерального директора (сват), который на момент совершения сделки занимал должность заместителя генерального директора по хозяйственной части.

Следует отметить, что оспаривание сделки лишь по тому основанию, что в она была совершена не по рыночной цене, не является 100% признанием данной сделки недействительной. По этому вопросу нет сложившейся судебной практики, есть как положительные, так и отрицательные судебные решения.

Поэтому в данной ситуации, с учетом фактических обстоятельств дела, юристами была выработана следующая позиция.

В обосновании иска было указано, что договор заключен в ущерб интересам Общества и подлежит  признанию  недействительным  на  основании  пункта  2  статьи  174  Гражданского кодекса  Российской  Федерации  (далее  ГК  РФ),  поскольку  общая  стоимость  отчужденных транспортных  средств  значительно  ниже  рыночной  стоимости  указанных транспортных  средств.  Кроме  того,  данная  сделка  являлась  сделкой  с  заинтересованностью, однако  не  была  одобрена  общим  собранием  участников  Общества  в  установленном Федеральным  законом  «Об  обществах  с  ограниченной  ответственностью» ‒ далее «Закон об ООО»  порядке. О причинении сделкой  ущерба интересам  Общества было известно покупателю, который  в  течение  десяти  лет  работал  в  Обществе,  при  этом  на  момент  совершения сделки – в должности заместителя генерального директора Общества по хозяйственной части. Кроме этого, было заявлено о применении последствий недействительности сделки в виде применения двойной реституции (возврата всего полученного по сделке).

С учетом представленных доказательств, проведению судебной оценочной экспертизы по ходатайству Истца и фактических обстоятельств дела судом было установлено, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей  статьи  или  иным  законом,  сделка,  нарушающая  требования  закона  или  иного правового  акта,  является  оспоримой,  если  из  закона  не  следует,  что  должны  применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно  пункту  2  статьи  174  ГК  РФ  сделка,  совершенная  представителем  или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом  недействительной  по  иску  представляемого  или  по  иску  юридического  лица,  а  в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого  или  для  юридического  лица  либо  имели  место  обстоятельства,  которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического  лица  и  другой  стороны  сделки  в  ущерб  интересам  представляемого  или интересам юридического лица.

Как  разъяснено  в  пункте  2  Постановления  Пленума  Высшего  Арбитражного  Суда Российской  Федерации  от  16  мая  2014  года  №  28  «О  некоторых  вопросах,  связанных  с оспариванием  крупных  сделок  и  сделок  с  заинтересованностью»,  при  признании  сделки общества,  совершенной  в  ущерб  его  интересам,  недействительной  на  основании  пункта  2 статьи  174  ГК  РФ,  о  наличии  явного  ущерба  для  Общества  свидетельствует  совершение сделки  на  заведомо  и  значительно  невыгодных  условиях‒  например,  если  предоставление, полученное  по  сделке  обществом,  в  два  или  более  раза  ниже  стоимости  предоставления, совершенного  обществом  в  пользу  контрагента.  При  этом  другая  сторона  должна  знать  о наличии  явного  ущерба  в  том  случае,  если  это  было  очевидно  для  любого  обычного контрагента в момент заключения сделки.

Из представленных в материалы дела доказательств было установлено, что действительная стоимость транспортных средств на момент совершения договора купли-продажи значительно, более чем в 10 раз, превышала установленную цену в договоре.

Таким образом, договор купли-продажи транспортных средств был совершен в ущерб интересам Общества, что должно было быть очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки, тем более для покупателя, работавшего в Обществе в должности заместителя генерального директора по хозяйственной части.

При таких обстоятельствах заключенный договор купли-продажи автотранспортных средств, заключенный между Обществом и Покупателем, признан недействительным на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ.

Согласно  пункту  1  статьи  45  «Закона об ООО»  сделки  (в  том  числе  заем,  кредит,  залог,  поручительство),  в  совершении которых  имеется  заинтересованность  члена  совета  директоров  (наблюдательного  совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена  коллегиального  исполнительного  органа  общества  или  заинтересованность  участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов от общего числа участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу  обязательные  для  него  указания,  совершаются  обществом  в  соответствии  с положениями настоящей статьи. Указанные  лица  признаются  заинтересованными  в  совершении  обществом  сделки  в случаях,  если  они  их  супруги,  родители,  дети,  полнородные  и  не полнородные  братья  и сестры,  усыновители  и  усыновленные  и  (или)  их  аффилированные  лица ‒  в  частности, являются  стороной  сделки  или  выступают  в  интересах  третьих  лиц  в  их  отношениях  с Обществом. В  соответствии  с  пунктом  6.1  указанной  статьи,  лицо  признается  аффилированным  в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

В  силу  пункта  3  статьи  45  «Закона об ООО» сделка, в совершении которой имеется  заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников Общества.

Решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников Общества  большинством    от  общего  числа    участников  Общества,  не заинтересованных в совершении такой сделки.

Судом было установлено,  что  на  день  совершения  сделки по отчуждению автотранспортных средств  участником Общества  являлся бывший генеральный директор с долей 12%.

 В подтверждение довода о совершении сделки с заинтересованностью юристы сослались на то, что сын являвшегося на момент совершения сделки единоличного исполнительного  органа  Общества  и  дочь  покупателя  являлись  супругами ‒ таким  образом,  составляли  на  момент  совершения  сделки  одну группу  лиц  как  с  генеральным  директором  Общества,  так  и  с  Покупателем.

Таким образом, применительно к пунктам 7 и 8 части 1 статьи 9 Федерального  закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», статьи 4 Закона РСФСР от 22.03.1991 г.

  №  948-1  «О  конкуренции  и  ограничении  монополистической  деятельности  на  товарных рынках», стороной (покупателем) договора купли-продажи транспортных средств  являлось  лицо,  аффилированное  с  единоличным  исполнительным органом Общества, следовательно, данная сделка  как  сделка,  в  совершении  которой  имелась  заинтересованность,  должна  была  быть одобрена  общим  собранием  участников  Общества,  не  заинтересованных  в  сделке,  в порядке,  установленном  статьей  45  «Закона об ООО».

Однако  решения  общего  собрания  участников  Общества  об  одобрении  договора купли-продажи  транспортных  средств  не принималось.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что заключенный договор по продаже автотранспорта подлежит признанию недействительным как сделка, в совершении которой имелась заинтересованность, совершенная  с  нарушениями  требований  статьи  45  «Закона об ООО».

Предусмотренных  пунктом  5  статьи  45  «Закона об ООО»  оснований,  по  которым  суд  мог  бы  отказать  в удовлетворении  требований  о  признании  сделки,  в  совершении  которой  имеется заинтересованность, недействительной, судом не установлено.

Таким образом, нам удалось доказать недействительность сделки по продаже автотранспортных средств по заниженной стоимости по основаниям пункта 2 статьи 174 ГК РФ и статьи 45 «Закона об ООО» и, как результат, добиться положительного решения для нашего клиента.

В рассмотренной ситуации также необходимо иметь в виду, что действия бывшего генерального директора, совершившего сделку по реализации имущества общества по существенно заниженной цене, могут быть предметом рассмотрения в рамках уголовного дела (ч.1 ст.201 УК РФ) как использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой организации в целях извлечения выгод для себя, других лиц.   

Источник: http://kskgroup.ru/

Источник: https://hr-portal.ru/cblog/hrreader/osnovaniya-dlya-obzhalovaniya-sdelki-po-prodazhe-imushchestva-po-zanizhennoy-cene

Императив
Добавить комментарий