Минимальная величина уставного капитала для застройщиков

Уставный капитал застройщиков: как изменится работа девелоперов с 1 июля

Минимальная величина уставного капитала для застройщиков

С 1 июля вступают в силу требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков, привлекающих средства граждан по договорам о долевом участии (ДДУ). О сути нововведения в авторской колонке рассказывает замглавы Минстроя России Никита Стасишин.

Одним из ключевых изменений 214-ФЗ о долевом строительстве, утвержденных 3 июля 2016 года, стали требования к финансовой обеспеченности застройщиков, а именно к размеру их уставного капитала. Поправки вступят в силу 1 июля 2017 года и коснутся тех компаний, которые привлекают средства граждан в жилищное строительство и придут регистрировать договоры долевого участия после этой даты.

Согласно статье 6 закона от 03.07.

2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» данные изменения (требования к размеру уставного капитала застройщика) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иного объекта недвижимости осуществляется после 1 июля 2017 года.

Минстрой предложил ввести данное требование для повышения устойчивости компаний-застройщиков и обеспечения безопасности дольщиков. Это была необходимая мера, ведь только в Москве до недавнего времени более половины застройщиков имели уставный капитал всего 10 тыс. руб. И с такой финансовой «базой» брались продавать квартиры на стадии строительства.

Теперь, согласно новым требованиям, размер уставного капитала застройщика должен быть пропорционален запланированному объему ввода жилья, продаваемого по договорам долевого участия (ДДУ).

Размер уставного капитала рассчитывается индивидуально для каждого застройщика в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства. В соответствии с частью 2.

1 статьи 3 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» минимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер суммы уставного капитала застройщика и уставных капиталов связанных с застройщиком юридических лиц составляет:

  1. 2,5 млн.руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 1,5 тыс.м2;
  2. 4 млн.руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 2,5 тыс.м2;
  3. 10 млн.руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 10 тыс.м2;
  4. 40 млн.руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 25 тыс.м2;
  5. 80 млн.руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 50 тыс.м2;
  6. 150 млн.руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 100 тыс.м2;
  7. 400 млн.руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 250 тыс.м2;
  8. 800 млн.руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 500 тыс.м2;
  9. 1,5 млрд. руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц более 500 тыс.м2.

Законом также предусмотрен вариант, когда в расчет принимается сумма уставного капитала застройщика и уставных капиталов поручителя или сопоручителей.

Во Владивостоке к числу застройщиков, увеличивших свои уставные капиталы в соответствии с нормами закона относятся:

Проверять размер уставного капитала будут контролирующие органы субъекта РФ в момент получения застройщиком заключения о соответствии его самого и его проектной декларации нормам закона.

Это соответствие станет важным индикатором, с помощью которого можно будет выявить способность застройщика выполнить взятые на себя обязательства.

Источник: по материалам РБК

Источник: https://111bashni.ru/zakonodatelstvo/ustavniy-kapital-zastroyshhikov-kak-izmenitsya-rabota-developerov-s-1-iyulya.htm

Сайт Государственной инспекции Алтайского края

Минимальная величина уставного капитала для застройщиков

Федеральный закон от 03.07.

2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установил новые требования к застройщику, имеющему право привлекать денежные средства граждан на основании договоров долевого участия (далее — ДДУ), которым он должен соответствовать на дату направления проектной декларации в контролирующий орган. Одним из таких требований является минимальный размер уставного капитала.

Уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее чем установленный минимальный размер в зависимости от общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, не введенных в эксплуатацию, строительство которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства.

Минимальный размер уставного капитала застройщикаМаксимальная общая площадь объектов долевого строительства
2 млн.500 тыс. руб.до 1500 м2
4 млн. руб.до 2500 м2
10 млн. руб.до 10 000 м2
40 млн. руб.до 25 000 м2
80 млн. руб.до 50 000 м2
150 млн. руб.до 100 000 м2
400 млн. руб.до 250 000 м2
800 млн. руб.до 500 000 м2
1 млрд.500 млн. руб.более 500 000 м2

Введение данного требования вызвано государственной политикой по защите прав дольщиков и направлено на то, чтобы сделать сферу долевого строительства безопаснее.В Алтайском крае обязанность по проверке соответствия застройщика установленным требованиям возлагается на Государственную инспекцию Алтайского края.

Если уставный капитал застройщика не соответствует минимальному размеру, то он может заключить договоры поручительства в порядке, установленном статьей 15.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (далее – 214-ФЗ).

Поручителем или сопоручителем по договору поручительства может быть юридическое лицо, которое является учредителем (участником) застройщика. В этом случае суммируются все уставные капиталы указанных лиц, в том числе застройщиков, которые заключили другие договоры поручительства с этим же поручителем (далее — связанные лица).

Поручитель должен соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщику.

Поручитель или сопоручители обязываются в полном объеме отвечать по обязательствам застройщика, вытекающим из договоров долевого участия: обязательство по передаче объекта долевого строительства, уплата неустоек (штрафов, пеней), гарантии качества объекта долевого строительства, уплата процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и других убытков участника долевого строительства, вызванных ненадлежащим исполнением обязательств застройщика.

Срок действия поручительства должен быть не менее чем на 2 года больше срока передачи объекта долевого участия, установленного в ДДУ.

Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В случае уступки или перехода прав требований по договору участия в долевом строительстве права по договору поручительства переходят к новому участнику долевого строительства.

В случае расторжения или досрочного прекращения поручительства (например, по причине несоответсвия поручителя требованиям 214-ФЗ), поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства, не позднее чем за 1 месяц до даты расторжения.

Кроме того, в случае расторжения или досрочного прекращения договора поручительства до истечения срока его действия застройщик обязан в течение 5-ти рабочих дней уведомить об этом контролирующий орган, т.е. инспекцию. При этом застройщик, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям 214-ФЗ, обязан заключить другой договор поручительства не позднее двадцати дней со дня расторжения или досрочного прекращения договора поручительства.

Застройщик, заключивший договор поручительства, обязан довести до сведения лица, намеревающегося заключить договор участия в долевом строительстве, условия поручительства, а также сведения о поручителе (сопоручителях) до заключения договора участия в долевом строительстве.

В случае заключения с гражданами договоров, объектами долевого строительства по которым являются жилые помещения в многоквартирном доме, застройщик, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям 214-ФЗ, наряду с исполнением обязанности по обеспечению своей гражданской ответственности перед дольщиками (поручительство банка, страхование), обязан также заключить с одним или несколькими юридическими лицами договор поручительства, предусмотренный статьей 15.3 настоящего 214-ФЗ.

Требования о минимальном размере уставного капитала застройщика распространяются на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, если государственная регистрация ДДУ с первым участником осуществляется после 1 июля 2017 года.

Свое соответствие установленным требованиям, а также соответствие таким требованиям своих поручителей застройщик декларирует в проектной декларации. В соответствии с 304-ФЗ проектная декларация должна содержать следующую дополнительную информацию о проекте строительства, по сравнению с действующим законодательством:

  • — о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика и связанных с ним лиц (поручителей, сопоручителей, иных застройщиков, также заключивших с указанным поручителем или сопоручителями другой договор поручительства) с указанием их фирменного наименования, места нахождения, адреса, адреса электронной почты, номера телефона;
  • — о размере максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика, соответствующего размеру уставного капитала застройщика и связанных с ним лиц;
  • — о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется со всеми его проектными декларациями, и которые не введены в эксплуатацию (далее – сумма общей площади), а в случае заключения договора поручительства — о сумме общей площади застройщика и связанных с ним лиц

.

При государственной регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства помимо ранее предусмотренных документов требуется заключение контролирующего органа о соответствии застройщика установленным требованиям, которое выдано не ранее 60-ти дней со дня предоставления заявления о регистрации. Также в орган регистрации прав предоставляется договор поручительства по обязательствам застройщика в случае, когда размер уставного капитала застройщика не соответствует установленным требованиям.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся дополнительные сведения:-о страховой организации или обществе взаимного страхования;-о банке, заключившим договор поручительства за исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения;-о банке, в котором отрыт счет эскроу (если такое условие содержится в ДДУ);

-о поручителе (сопоручителях) застройщика, уставный капитал которого не соответствует установленным требованиям.

В случае, если в орган регистрации прав поступило уведомление от контролирующего органа об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, то орган регистрации прав обязан внести сведения об отсутствии прав в ЕГРП и направить участникам долевого строительства соответствующее уведомление.

Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, дающим право на привлечение средств граждан; договор поручительства, если уставный капитал застройщика не соответствует установленным требованиям обязательно должны быть размещены на официальном сайте застройщика.

Вводятся дополнительные основания для обращения контролирующего органа в арбитражный суд о приостановлении деятельности застройщика: — в проектной декларации продекларированы заведомо ложные сведения о соответствии застройщика установленным требования на право привлечения денежных средств граждан;

— по истечении 6 месяцев не устранены предписания контролирующего органа об устранении нарушений требований к застройщику о минимальном размере уставного капитала, об отсутствии недоимки по налогам и сборам, об отсутствии судимости и административных взысканий в виде дисквалификации у должностных лиц застройщика.

20 сентября 2018 г.

Источник: http://giak.ru/dolevoe-stroitelstvo/novoe-v-zakonodatelstve-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve/trebovanija-k-ustavnomu-kapitalu-zastrojshhikov/

Требования к застройщику в 2019 году (по 214 фз): уставной капитал, сайт, договор

Минимальная величина уставного капитала для застройщиков

Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное.

Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».

В 2019 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.

Новый закон

Поправок в 2019 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капиталВажная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фондЗастройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договораСам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
ТаунхаусыТеперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2019 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
  • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  • У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
  • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%.

Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года.

Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Требования к застройщику

Какие требования к застройщику в 2019 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

  • Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
  • Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
  • Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
  • Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
  • Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
  • Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
  • Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Уставной капитал

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества.

Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране.

Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Размер капиталаПлощадь всех объектов долевого строительства
2,5 млн рублейНе более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей10 тыс. кв. метров
40 млн рублей25 тыс. кв. метров
80 млн рублей50 тыс. кв. метров
400 млн рублей250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублейБолее 500 тыс. кв. метров

Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

  • Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
  • С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

Проблемы с законом

Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

  • Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
  • Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
  • У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
  • Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

Обязательный сайт

Требования к сайту застройщика с 2019 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».

  • Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
  • Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
  • Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
  • Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
  • Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.

Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой

Договор

Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

  • Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
  • Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
  • Срок передачи объекта девелопером
  • Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
  • Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2019 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

  • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
  • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу.

Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/trebovaniya-k-zastrojshhiku/

С 01 января 2017 г. федеральный закон № 214-фз обновился! обзор. часть 4

Минимальная величина уставного капитала для застройщиков

Ряд положений Федерального закона № 214-ФЗ применяется только с 01 июля 2017 года, а именно:

1.

Требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков, которые устанавливаются в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и иных оъектов недвижимости, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств дольщиков и которые на текущий момент времени не введены в эксплуатацию. Причем, если у застройщика размера собственного уставного капитала будет не хватать для строительства необходимого объема площадей, то он может привлечь поручителей, по договору поручительства, которые будут солидарно с застройщиком или субсидиарно отвечать за неисполнение застройщиком обязательств перед дольщиками. В таком случае размеры уставных капиталов поручителей также будут учитываться при определении максимальной площади объектов долевого строительства, которые может строить в текущий момент застройщик. Правда, нужно иметь ввиду, что при определении этой максимальной площади также учитываются площади объектов, строительство которых за счет средств дольщиков осуществляют сами поручители, а также иные лица, за которых эти поручители поручились (поручители и лица, за которых поручители поручились, в законе называются “связанные с застройщиком лица”). 

Минимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер уставных капиталов застройщика и связанных с ним лиц  составляет:

  • 2 500 000 рублей – при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц  не более 1 500 кв.м
  • 4 000 000 рублей – при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 2 500 кв.м
  • 10 000 000 рублей – при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц  не более 10 000 кв.м
  • 40 000 000 рублей – при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 25 000 кв.м
  • 80 000 000 рублей – при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц  не более 50 000 кв.м
  • 150 000 000 рублей – при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 100 000 кв.м
  • 400 000 000 рублей – при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 250 000 кв.м
  • 800 000 000 рублей – при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц не более 500 000 кв.м
  • 1 500 000 000 рублей – при максимальной площади всех объектов застройщика или застройщика и связанных с ним лиц более 500 000 кв.м.

Застройщики, не удовлетворяющие этим требованиям на дату направления проектной декларации в контролирующий орган, не имеют права привлекать денежные средства граждан-дольщиков на строительство многоквартирных домов. 

Как уже было сказано выше, если застройщику не хватает размера собственного уставного капитала для осуществления строительства необходимого объема площадей, застройщик может заключить с одним или несколькими юридическими лицами договор поручительства.

В результате застройщик получит возможность учитывать размеры уставных капиталов поручителей при определении максимального размера площадей, которые разрешено строить застройщику.

Договор поручительства заключается только в тех случаях, когда застройщик намерен привлекать денежные средства граждан-дольщиков на строительство жилых помещений (квартир).

По договору поручительства поручитель (или сопоручители) обязываются перед дольщиками нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по заключенным договорам долевого участия.

Договор поручительства должен быть нотариально удостоверен и заключен до регистрации первого договора долевого участия в отношении строящегося объекта. Кроме того, к поручителю предъявляются определенные требования: во-первых, поручитель должен обязательно быть учредителем (участником, акционером) застройщика; а во-вторых, поручитель должен отвечать всем тем требованиям, которые предъявляются Федеральным законом № 214-ФЗ к самому застройщику. 

Договор поручительства по сути носит характер договора, заключенного в пользу третьего лица – дольщика. При этом, в договоре поручительства обязательно должны содержаться в том числе следующие положения: 

  • о солидарной или субсидиарной ответственности поручителя перед дольщиками за неисполнение застройщиком обязательств по договорам долевого участия; причем допустимы два варианта – и солидарная ответственность, и субсидиарная ответственность поручителя; выбор, надо полагать, за застройщиком и его поручителем
  • если дольщик уступает свои права по договору долевого участия третьему лицу, то к этому третьему лицу также переходят права прежнего дольщика, возникшие из договора поручительства
  • договор поручительства должен предусматривать срок действия не менее чем на 2 года больше предусмотренного договором долевого участия срока передачи квартиры по акту
  • поручители должны дать согласие нести ответственность перед дольщиками в случае внесения каких-либо изменений в заключенные договоры долевого участия
  • обязанность застройщика и поручителя известить дольщика о досрочном прекращении договора поручительства
  • все иные положения договора поручительства должны удовлетворять обязательному требованию, а именно: они не должны влечь за собой возможности уменьшения ответственности поручителя (сопоручителей), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, или иные неблагоприятные последствия для дольщика. 

Ели застройщик заключил договор поручительства, то он должен довести эту информацию (о поручителе и условиях поручительства) до каждого дольщика до момента заключения с ним договора долевого участия.

Если договор поручительства расторгается или досрочно прекращается по иным основаниям, поручитель и застройщик должны письменно известить об этом дольщика за один месяц до прекращения договора поручительства.

А кроме того, в течение 5 дней с момента прекращения договора поручительства застройщик должен известить об этом региональный контролирующий орган, и в течение 20 дней заключить новый договор поручительства. 

2. С 01 июля 2017 года в России будет Единый реестр застройщиков, вести его вероятнее всего будет Минстрой России. Порядок ведения Единого реестра застройщиков будет определен Правительством РФ.

3. С 01 июля 2017 года застройщики получат возможность привлекать денежные средства дольщиков с использованием эскроу счетов.

Если застройщик будет работать с эскроу счетами, то ему не нужно будет осуществлять страхование своей ответственности за неисполнение обязательств перед дольщиками, либо заключать соответствующие договоры поручительства с кредитными организациями.

Однако все остальные требования к застройщикам сохраняются, равно как и отчисления 1% в Компенсационный фонд. При этом, эскроу счета подразумевают, что денежные средства будут храниться в банке до момента завершения строительства. И перечисляться застройщику будут только после завершения стройки.

А до этого времени застройщик будет финансировать строительство объекта за счет собственных средств и за счет проектного финансирования банка. В чем выгода застройщика при данной схеме финансирования, сказать крайне трудно.

Выгодна данная схема исключительно банкам, которые получают себе в оборот денежные средства дольщиков, внесенные на эскроу счета, причем вероятно бесплатно или по очень низкой ставке “до востребования”, и при этом кредитуют застройщика, за счет этих же средств, уже по вполне рыночным ставкам. Данная схема заработает 01 июля 2017 года, и только тогда будет понятно, насколько она реализуема на практике. 

Резюме:

01 июля 2017 года – это будет поворотный момент в работе застройщиков, которым нужно будет как-то адаптироваться под требования к размеру уставного капитала. Вероятно, сделать это смогут только финансово устойчивые застройщики. Что будет с остальными, и как это все скажется на цене квадратного метра и в целом на правах и интересах дольщика, пока сложно сказать.

Продолжение следует… 

Источник: https://xn--90adpkwchdnc0j.xn--p1ai/articles/327862

Уставный капитал застройщика: увеличение, размер, требования, затраты, проводки

Минимальная величина уставного капитала для застройщиков

В последнее время в обществе накопилось достаточно негатива к компаниям долевым застройщикам, и государство не могло не отреагировать на это. Что и вылилось в законодательные поправки, способствующие дополнительной защите интересов участников данного процесса, включающих и изменения в отношении уставного капитала.

Общие сведения про уставной капитал застройщика

Величина и предназначение уставного капитала регулируется российскими законами, включающими:

  • Гражданский кодекс, который дает общее определение и принципы формирования УК.
  • 214-ФЗ, являющийся основным законным актом для застройщиков-дольщиков. Он регламентирует порядок привлечения средств, размер УК и договорные отношения между застройщиками и участниками стройки.
  • Административный кодекс, который устанавливает наказание для должностных и юридических лиц за нарушение положений 214-го закона.

Изменения с 01 июля

Уставной капитал – это гарантия финансового обеспечения пайщиков, на случай если застройщики не смогут подтвердить свою состоятельность.

И если ранее допустимая минимальная величина УК никак не могла обеспечить возврат внесенных дольщиками денег, и те оставались ни с чем, то с 01.07.17 все изменилось.

С этого момента размер уставного капитала становится индивидуальным для каждого застройщика. Он должен быть:

  • Пропорционален планируемому масштабу строительства.
  • Рассчитываться от наибольшей площади всех строительных объектов по договорам ДДУ.
  • Проверяться при получении разрешения на начало строительства.

Про поправки в ФЗ-214 расскажет видео ниже:

Требования

Теперь для привлечения к участию в строительстве дольщиков с их средствами, застройщик должен сформировать уставной капитал по новым требованиям:

  • Соответствовать минимально допустимому размеру из расчета всех помещений строящегося объекта.
  • Быть полностью оплаченным.
  • Введен запрет на привлечение граждан, к заключению договора на долевое участия, с последующим привлечением их средств, до выполнения требований к размеру УК.

Размер

Максимальный размер уставного капитала не ограничен, так как застройщики не заинтересованы в его слишком большой величине. А нижняя граница зависит от площади строительства и соответствует одной и девяти градаций:

До 1,5 тысячи м22,5 млн. рублей.
До 2, 5 тысячи м24 млн.
До 10 тысяч м210 млн.
До 25 тысяч м240 млн.
До 50 тысяч м280 млн.
До 100 тысяч м2150 млн.
До 250 тысяч м2400 млн.
До 500 тысяч м2800 млн.
Более 500 тысяч м21500 млн.

Если величина УК застройщика не дотягивает до нормы, а уменьшать площадь строительства он не собирается, то необходимо повышать размер уставного капитала одним из возможных способов:

  • Заключив договор поручительства с целью привлечения средств поручителей или сопоручителей. Это могут быть юридические лица, соответствующие требованиям, предъявляемым застройщикам.
  • За счет собственных средств.

Формирование УК

214-ый закон не предъявляет застройщику требование формировать УК только из денежных средств на своем счету, что собственно является для них хорошей лазейкой. Поэтому составить УК могут:

Взнос материалами

В данном случае в качестве материалов могут выступать:

  • Инструменты.
  • Инвентарь.
  • Спецодежда.
  • Спецтехника.
  • Строительные материалы.

Стоимость этих материалов согласовывается всеми учредителями. В спорных случаях определяется независимым оценщиком.

Допускается возможность предоставления в УК материалов, принадлежащих соучредителю или участнику компании застройщика, если это юридическое лицо.

Кроме того, закон требует обеспечения минимума УК только на момент подачи застройщиком проектной документации и получения разрешения на привлечение дольщиков.

После начала поступления средств от граждан, материалы из уставного фонда можно вернуть их первоначальным владельцам.

Брать деньги с клиентов застройщики будут на новых условиях — так говорит видео ниже:

Взнос земельным участком

Одним из вариантов наполнения уставного капитала недвижимостью является зачет земельным участком. Для этого надо:

  • Определить его стоимость с помощью независимого оценщика.
  • Передать в качестве УК застройщику.
  • Произвести государственную регистрацию в собственности застройщика.

После чего новый владелец участка может использовать его по своему усмотрению.

Проводки

Расчеты застройщиков, связанные с долевым строительством должны иметь свое отражение в бухгалтерском учете. Это выражено проводками:

  • Дт51/Кт76 – перечисление средств от дольщиков.
  • Дт76/Кт62 – предоплата строителям.
  • Дт08-03/Кт60 – оплата подрядчиков.
  • Дт36/Кт60 – организационные расходы застройщика.
  • Дт76/Кт08-03 – списание затрат на строительство квартир для дольщиков.
  • Дт43/Кт08-03 – передача готовой квартиры дольщику.

Еще больше полезной информации об УК для застройщика содержится в видео ниже:

Источник: http://uriston.com/kommercheskoe-pravo/yuridicheskie-litsa/ustavnoj-kapital/zastrojshhika.html

Поправки в 214-ФЗ: что важно знать застройщикам и дольщикам

Минимальная величина уставного капитала для застройщиков

Уже больше десяти лет отношения в области долевого строительства регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ).

Данный закон не имел предшественников и возник в области инвестирования строительства жилья, которая, будучи чрезвычайно востребованной в экономическом отношении, крайне слабо упорядочивалась разрозненными нормативно-правовыми актами.

Как и любой другой закон, затрагивающий динамично развивающуюся сферу экономики, 214-ФЗ тоже неоднократно изменялся и дополнялся.

Последние изменения были внесены федеральным законом от 03.07.2016 года № 304-ФЗ, большая часть положений которого вступает в силу с 1 января 2017 года.

Что же принципиально изменится в регулировании долевого строительства? Традиционно большая часть изменений коснулась застройщиков.

Минимальный размер уставного капитала

Существенно увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика. Согласно ст. 66.2 ГК РФ уставной капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов.

Раньше застройщиком многоквартирного жилого дома вполне могло быть ООО с уставным капиталом всего в 10 тыс. руб. Возникал закономерный вопрос, каким образом такой уставной капитал мог гарантировать интересы участников долевого строительства многомиллионного объекта?

На стадии обсуждения законопроекта предлагалось установить минимальную величину уставного капитала не ниже 5% от общей стоимости строительства объекта, при этом для расчета такой стоимости предполагалось выводить некую среднюю стоимость одного квадратного метра в соответствующем регионе.

По здравому размышлению от такой сложной редакции решили отказаться. В итоге минимальный уставной капитал застройщика определяется по скользящей шкале в зависимости от площади и, соответственно, стоимости объекта – от 2,5 млн рублей (при общей площади до 1,5 тыс. кв.

м), до 1 млрд 500 млн рублей (при общей площади более 500 тыс. кв. м).

Безусловно, нововведение о минимальном размере уставного капитала представляется очень полезным. Но насколько оно работает на практике? Согласно ст. 66.

2 ГК РФ, уставной капитал хозяйственного общества должен быть оплачен деньгами в размере минимального уставного капитала, определяемого законами об обществах с ограниченной ответственностью и акционерных обществах – то есть все те же 10 тыс. рублей.

Правила о том, что весь уставной капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, законодатель по какой-то причине не ввел.

Поэтому оставшаяся часть уставного капитала может оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени может изнашиваться, терять цену и даже погибать из-за несчастных случаев.

Соответственно, и гарантировать интересы кредиторов застройщика такое имущество может весьма условно. Именно поэтому среди юристов часто бытует мнение, что уставной капитал – это цифры на бумаге, которые ничего реально не гарантируют.

В этой связи изменение минимального размера уставного капитала выглядит больше как попытка государства укрупнить рынок строительства, убрать из него мелкие компании, чем как попытка реально защитить интересы дольщиков.

Довольно часто крупные застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию, при этом специально оговаривается, что в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум.

Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который во избежание «самодеятельности» застройщиков должен быть удостоверен нотариально.

Договор поручительства должен предусматривать солидарную ответственность.

То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно – застройщику или учредителю – предъявлять свои финансовые требования.

Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации

Если раньше компания зачастую ограничивалась размещением в Интернете проектной декларации, содержащей в виде таблицы самые общие данные по застройщику и проекту строительства, то теперь компании обязали размещать сканы некоторых основных документов.

Так, обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.

Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам.

Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.

Размещение этих документов в сети Интернет будет способствовать прозрачности строительства.

Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.

Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков

Новой редакцией 214-ФЗ вводится ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Она составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки.

Необходимость конкретизации в этом вопросе назрела давно, так как 214-ФЗ регулирует лишь ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а субсидиарное (дополнительное) применение норм Закона о защите прав потребителей на отношения застройщик/дольщик на практике вызывало вопросы, в первую очередь – о размере ответственности за просрочку.

Однако сам срок для устранения строительных недостатков, по мнению законодателя, должны устанавливать сами стороны ДДУ. Здесь-то и возникает сложность. Ведь стороной, диктующей условия ДДУ, остается застройщик. И вполне возможен срок в полгода для устранения небольшого дефекта вроде регулирования положения створок окон.

5%-е ограничение изменения площади квартиры

Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади.

До рассматриваемых изменений в 214-ФЗ застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ тот факт, что изменение площади квартиры в виде, например, 10% от площади, предусмотренной ДДУ, не будет являться существенным.

Изменения внесли ясность в этот вопрос, указав критерием существенности 5% от заявленной в ДДУ площади.

Счета эскроу

Множество споров на этапе законопроекта вызвали так называемые счета эскроу. Они представляют собой некий аналог всем известной банковской ячейки, но только для расчетов в безналичной форме, и имеют много общего с банковским аккредитивом.

Суть расчетов по эскроу состоит в том, что участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства.

Эта простая и безопасная для дольщика система расчетов вызвала вполне обоснованную критику со стороны девелоперов. Ведь сама суть долевого строительства состоит в том, что застройщик привлекает в проект денежные средства граждан. На них закупаются необходимые строительные материалы, оплачиваются услуги подрядных организаций и реализуется множество других статей расходов.

В отличие от процентных банковских кредитов пользование деньгами дольщиков является бесплатным, что в итоге приводит к удешевлению стоимости квартир и, как следствие, наблюдаемой популярности инвестиций в строительство.

Итогом дискуссий стало то, что в принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным, а осуществляется диспозитивно, по желанию. Представляется, что возможность применения при расчетах счетов эскроу носит тестовый характер.

Для привлечения внимания застройщиков к этой схеме предусмотрены определенные льготы: так, в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается. И все же дальнейшее развитие механизма эскроу при существующих экономических реалиях маловероятно.

Денис Артемов, Novostroy-M.ru

Продолжение статьи – в ближайшем выпуске рубрики “Тема дня”. Следите за публикациями!

фото: lenta.ru

Источник: https://kazned.ru/article/6914

Императив
Добавить комментарий