Договор купли продажи нескольких объектов недвижимости образец

Скачать договор купли-продажи земельного участка 2019 дома бланк (образец, пример) бесплатно в word земли, дачи, доля – formy-i-blanki.ru – Скачать бесплатно бланки, приказы и формы отчетности

Договор купли продажи нескольких объектов недвижимости образец
Скачать договор купли-продажи земельного участка, дома 2019 бланк (образец)

06.01.2019

Договор купли-продажи земельного участка— документ подтверждающий переход права собственности на земельный участок от одной стороны сделки (продавца) к другой (покупателю). Земельный участок может быть с домом (постройками) или без них.

Согласно договору продавец обязуется передать земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять участок и уплатить за него определенную денежную сумму, ее цену.

Нотариальное заверение договора купли-продажи земельного участка не требуется и обязательной нотариальной формы такого договора законодательством не предусмотрено, однако по желанию – стороны вправе предусмотреть его нотариальное удостоверение. 

Скачать бланк (образец), разл. варианты договоров купли-продажи земельного участка в word, doc:

Бланки являются примерными и могут корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и потребностей. Можете выбрать наиболее подходящий вам бланк.

Про заключении сделки купли-продажи земельного участка выделяют 2 компонента: сам земельный участок и недвижимость: жилой дом, дачный домик и прочие объекты на участке.

Продажа (покупка) земли с домом можно схематически разделить на два компонента.
Сделка купли-продажи предполагает отношение к этим двум компонентам как к нераздельным частям.

Поэтому оформляется единый договор, в котором указывается и дом и земля. В то же время, в законодательстве РФ нет запрета на составление двух отдельных договоров.

При сделке продавец обязан подготовить необходимый пакет документов на землю и дом.

Покупатель же должен удостовериться в их наличии и действительности.

Как правило, перечень необходимой документации выглядит следующим образом:

– Документ, подтверждающий правомерность права распоряжаться продаваемой недвижимостью.
– План дома (поэтажный) с приложенной экспликацией.
– Кадастровый план с привязкой и определением периметра надела.
– Справка, свидетельствующая об отсутствии задолженности налога на землю.
– Выписка, выданная государственным регистрационным органом (Росреестра).

Договор можно составить самостоятельно участникам сделки, либо с привлечением юриста или в присутствии нотариуса. Последние два варианта более надежны. 

Договоры такого типа подлежат государственной регистрации. Только после того, как будет получена отметка о регистрации и получения свидетельства, покупатель может быть признан законным владельцем земельного участка и дома на нем. В тексте документа необходимо максимально полно указать идентифицирующие данные о доме и участке, то есть адрес, площадь и так далее.

Раздел «Предмет договора» является обязательным. Без него сделка будет признана недействительной.Помимо предмета, существенными условиями и обязательными атрибутами являются:Название документа, Место оформления (город), Дата подписания, Стоимость сделки (общая),

Стоимость объектов (дома и земли), Реквизиты сторон-участников сделки, Подписи продавца и покупателя.

По данным 1 – Росреестр:

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). 

Договор должен содержать следующее [1 – Росреестр]:

1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного Места жительства или преимущественного пребывания физического лица.
2. В договоре купли-продажи жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. Если эти данные отсутствуют, то договор считается незаключенным.
3. Договор купли-продажи должен предусматривать цену жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. При продаже жилого помещения с рассрочкой платежа в договоре должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей. Если жилое помещение приобретается за счет кредитных средств банка, то в договоре купли-продажи следует указать реквизиты кредитного договора и приложить его копию.
4. Существенным условием договора является перечисление лиц, имеющих право пользования данным жилым помещением, с указанием их прав.
Помимо этого в договоре необходимо указывать вид права и реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого у продавца возникло это право (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.); ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых. В этой связи необходимо отметить, что распорядиться недвижимостью путем заключения договора купли-продажи продавец может только в том случае, если его право собственности на данную недвижимость было зарегистрировано.
Кроме того, в случае, если жилое помещение является совместной собственностью супругов, то для заключения договора необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу или покупку жилья (ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Передача недвижимости и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Наконец, основным условием действительности договора купли-продажи является его государственная регистрация в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, либо в его территориальных отделах по месту нахождения недвижимого имущества. 

Для проведения государственной регистрации договора купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением) жилого помещения и права на жилое помещение, возникающего на основании такого договора, требуется представление в том числе Выписки из домовой книги (справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением). [2].

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

 Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом о регистрации. [3].

Источник части информации: Росреестр: 1, 2, 3.

Скачать также:

Акт приема-передачи (автомобиля, квартиры, товара)

Источник: http://www.formy-i-blanki.ru/skachat-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka

Советы по составлению и заключению договора купли-продажи квартиры

Договор купли продажи нескольких объектов недвижимости образец

К составлению договора купли-продажи недвижимости следует подходить со всей тщательностью. Так как нередко из некорректно составленного договора покупатель утрачивает уплаченные денежные средства или приобретенную недвижимость.

Общие сведения

Договор купли-продажи недвижимости заключается только в письменной форме и подписывается каждой стороной сделки. В предусмотренных законом случаях производится нотариальное удостоверение договора (например, при покупке доли в квартире).

Примечание: мы рекомендуем заверять у нотариуса договор купли-продажи недвижимости даже в тех случаях, когда это не требуется законом, так как это может защитить вас от некоторых мошеннических схем.

Например, нередко встречаются недобросовестные продавцы, которые получив деньги за квартиру пытаются аннулировать договор купли-продажи под предлогом того, что они не подписывали договор, либо находились в неадекватном состоянии.

Кроме того, нотариус так же проверит основные юридические аспекты договора.

Если объем договора не превышает 2-х страниц, то логично будет его напечатать на обеих сторонах одного листа. Если договор содержит большее количество страниц, то следует поступить одним из следующих способов:

  • Прошить листы, приклеив на место прошивки листочек бумаги, на котором указано общее количество листов и страниц договора. После чего на данном листке проставляются подписи продавца и покупателя таким образом, чтобы своими краями они заходили на наклеенный листок и последний лист документа;
  • Подписать каждую страницу продавцом и покупателем.

Это сделает трудновыполнимой подмену страниц договора.

Количество оригиналов договора должно быть на один больше чем сторон сделки, так как один из экземпляров остается в материалах регистрационного дела.

Договор считается заключенным с момента подписания.

договора купли-продажи

Законом не предусмотрено каких-либо специфических требований к оформлению договора. Поэтому фактически он составляется в свободной форме.

Однако, в тексте договора должно содержаться два обязательных условия, без указания которых он будет считаться незаключённым:

  • Условие о предмете;
  • Условия о цене.

Условия о предмете – это описание продаваемой недвижимости, с указанием всех регистрационных сведений, адреса, этажа, метража, и других сведений, позволяющих ее точно идентифицировать. Реквизиты документов о праве собственности указываются на усмотрение сторон, так как данные сведения присутствуют в ЕГРН.

При продаже нескольких объектом недвижимости по одному договору сведения о каждом объекте указывается в отдельном пункте.

Примечание: при продаже дома в соответствии с требованиями закона в собственность покупателя переходит земельный участок, на котором он расположен. Поэтому в договоре должен присутствовать пункт о передаче земельного участка покупателю и его характеристиках.

Вторым обязательным условием является условие о цене. В договоре может быть указана как твердая сумма, так и порядок ее определения.

Если в договоре купле-продажи указывается несколько объектов недвижимости – то цена указывается для каждого объекта.

Не рекомендует указывать цену в иностранной валюте – так как в соответствие с действующим законодательством взаиморасчеты в данном случае могут осуществляется в только в рублях. Нарушение данного требования грозит административной ответственностью и большими штрафами.

Примечание: цена в иностранной валюте может быть указана в договоре купле-продажи при условии того что будет так же указан ее рублевый эквивалент.  Однако расчеты все равно потребуется производить в рублях.

Нередко продавцы под различными предлогами предлагают покупателю указать заниженную сумму. При этом разница между фактической ценой и ценой, указанной в договоре, выплачивается продавцу наличными.

Данное условия всегда является невыгодны для покупателя так как несет огромные риски. Так как, многие покупатели могут получить налоговый вычет.

И указав заниженную цену недвижимости покупатель соответственно уменьшает сумму получаемого налогового вычета.

Кроме того, во многих случаях и продавцу не требуется платить какие-либо налоги (полный перечень оснований перечислен в ст. 217.1 НК РФ.).

Например, продавец будет освобожден от уплаты налогов при продаже недвижимости находящейся в собственности длительное время (от 3 до 5 лет в зависимости от способа приобретения в собственность), либо в том случае если после ее продажи приобретается более дорогая квартира, при условии, что покупная цена приобретаемой недвижимости составляет не менее 70% кадастровой стоимости.

Примечание: с заниженной ценой в договоре связано большое количество мошеннических схем.

Например, нередко недобросовестные продавцы после получения денег пытаются под различными предлогами расторгнуть или признать недействительной сделку купли-продажи недвижимости, возвращая покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.

Часто это происходит еще до окончания процедуры регистрации перехода права собственности. Вернуть полностью уплаченную сумму покупателю становится почти невозможно.

Мы рекомендуем указывать реальную сумму купле-продажи квартиры в твердой сумме.

В договоре так же указывается порядок и точные сроки передачи денежных средств, а также возможные штрафные санкции за нарушение условий договора (вплоть до расторжения договора).

Так как нередки случаи, когда покупатели регистрируют право собственности, переезжают в приобретенную недвижимость, но по договору не рассчитывается.

Без включение вышеуказанных условий расторгнуть договор купли-продажи из-за неуплаты покупателем денежных средств будет достаточно сложно.

Все расчеты рекомендуется производить только через банковские учреждения. Как минимум это исключит риск получения фальшивых денежных купюр.

Примечание: для совершения подобных сделок удобнее всего использовать аккредитив. Т.е. открытие специального банковского счета, на который покупатель перечисляет денежные средства равные покупной стоимости квартиры, которые продавец имеет возможность снять при выполнении определенных условий (как правило при регистрации перехода права собственности).

Если в сделке будет использован безналичный расчет – то в договоре следует указать реквизиты банковского счета, на который будет осуществляться перевод денежных средств.

В свою очередь в договоре необходимо указать точные сроки передачи приобретенной недвижимости покупатели. Так встречаются случаи, когда продавцы под различными предлогами уклоняются от передачи квартиры покупателю или затягивают данный момент.

Нередко в договор включается пункт о задатке. При отказе покупателя от покупки задаток остается у продавца. Если неисполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимости происходит по вине продавца, то он обязан выплатить покупателю сумму задатка в двойном размере.

Кроме условий о предмете и цене в договор могут быть включены и другие условия. Например, покупателю рекомендуется указать требования ст. 460 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ, т.е.

требования о передачи товара свободным от прав третьих лиц и обязанности продавца уведомить покупателя о всех лицах, имеющих право пользования данным жилым помещением.

Так в соответствие с законом отдельные категории лиц не утрачивают право проживания в квартире даже после ее продажи другому лицу (подробнее данный вопрос освещен в статье «Права третьих лиц при купле-продаже квартиры»).

Поэтому рекомендуется включить в договор пункт об ответственности продавца при выявлении прав третьих лиц на продаваемый объект недвижимости (в том числе удовлетворение их требований за счет продавца), а также ответственность за сокрытие сведений о возможных наложенных на квартиру обременениях (залог, ипотека, арест и т.д.).

Покупателю стоит помнить, что регистрация перехода права собственности занимает достаточно длительное время. И отдельные вопросы в договоре могут касаться не только момента его заключения, но и момента его исполнения.

Например, если продавец должник – то на квартиру может быть наложен внезапный арест. Регистрация перехода прав собственности будет приостановлена, а то и вовсе отмена.

Поэтому логично добавить в договор пункт о том, что обязательства продавца считаются исполненными после регистрации перехода права собственности и передачи квартиры покупателю.

Если на момент заключения договора в нем остаются зарегистрированные лица, то в договоре следует указать пункт о сроках снятие их с регистрации.

Если в продаваемом жилом помещении существуют некие особенности, не предусмотренные проектом (например, остекленный балкон или встроенная техника) – то их так же следует указать в договоре. Это исключит их демонтаж на момент передачи квартиры покупателю.

При составлении договора необходимо не забыть указать реквизиты сторон. Для физических лиц это будут паспортные данные, адрес проживания и контактная информация.

Если заключение договора осуществляет представитель одной из сторон, то так же необходимо указать реквизиты доверенности, на основании которой он действует. Так же не лишним будет получить у представителя копию самой доверенности.

К договору могут быть приложены различные приложения. Например, таблицы, схемы и т.п.

Перед подписание договора рекомендуется проверить актуальность указанных в нем дат. Так как нередки случаи, когда заключение договора затягивается и в момент его подписания возникают просроченные обязательства.

Источник: http://prom-nadzor.ru/content/sovety-po-sostavleniyu-i-zaklyucheniyu-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry

Договор купли-продажи недвижимости – пример и порядок оформления

Договор купли продажи нескольких объектов недвижимости образец

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости по ГК РФ

Образец договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа и по предоплате: где скачать шаблон договора 2019 года

Составление договора купли-продажи объекта жилой недвижимости

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

В чем специфика продажи недвижимого имущества по доверенности

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости 

Специфика предмета договора купли-продажи недвижимости диктует особый подход к его составлению:

  • Необходимость точного указания на передаваемый недвижимый объект. Это существенное условие, несогласование которого влечет незаключенность всей сделки (см. ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
  • Обязательное описание цены и порядка оплаты. Неурегулирование условия о цене также означает незаключенность самого договора (ст. 555 ГК РФ). При этом неполную оплату объекта, реализованного в кредит по договору купли-продажи недвижимости, ГК РФ в п. 5 ст. 488 называет основанием для законной ипотеки.
  • Уточнение судьбы земельного участка под недвижимым объектом (ст. 35 Земельного кодекса РФ). 

ВАЖНО! Точно описать объект достаточно просто. Для этого используются технические данные реестра недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, этажность, назначение. 

Зачастую к договору составляется комплект из следующих приложений:

  • перечень передаваемых объектов (если реализуется целый комплекс зданий по одному адресу);
  • двусторонний акт приема-передачи, содержащий описание технического состояния (возможно приобщение к акту планов и фотографий, заверяемых, как и акт, подписями обеих сторон);
  • копии документов, подтверждающих права продавца на объект.

По общему правилу для реализации недвижимого имущества договор составляется в письменной форме. Однако в ряде случаев специальный объект или субъект требует нотариальной формы сделки (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). 

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости по ГК РФ 

Поскольку соглашения о реализации недвижимости не нуждаются в государственной регистрации, они действуют с момента заключения. Последний определяется следующим образом:

  • вследствие консенсуальной природы договора на его заключенность не влияет факт передачи предмета договора;
  • по общему правилу (п. 1 ст. 433 ГК РФ) применительно к договору как единому документу (п. 1 ст. 550 ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости может считаться заключенным с момента его подписания при условии согласования в тексте всех существенных условий (п. 3 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21). 

Договоры, по которым реализуются жилые объекты, подлежали ранее регистрации в органах Росреестра. Правило это было отменено в 2013 году. 

Важно! Регистрации в обязательном порядке подлежит переход права собственности на объект недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Подробнее в статье: Порядок регистрации договора купли-продажи в Росреестре.

Образец договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа и по предоплате: где скачать шаблон договора 2019 года 

Обычной практикой в договорах купли-продажи небольших объектов недвижимости между физическими лицами является предварительная оплата.

В таком случае в договоре необходимо указать, что расчет произведен по одному из следующих вариантов:

  • в момент подписания договора;
  • до предоставления документов на государственную регистрацию перехода права;
  • до оформления или в момент составления акта приема-передачи недвижимости. 

Факт оплаты подтверждается в зависимости от способа передачи денег:

  • распиской (при наличных расчетах);
  • банковской выпиской (при безналичных переводах). 

Предварительный порядок расчетов создает для покупателя риск, что продавец, получивший оплату, затянет регистрацию перехода права собственности. С другой стороны, полный расчет позволяет получить имущество, не обремененное залогом продавца.

Образец договора купли-продажи недвижимости с условием о предоплате можно скачать здесь: Образец договора купли-продажи недвижимости по предоплате

Рассрочка платежа представляет собой частный случай оплаты в кредит (п. 1 ст. 489 ГК РФ), когда выплата происходит по частям. Составляя договор купли-продажи недвижимости с таким порядком оплаты, необходимо помнить, что существенными будут условия (помимо предмета и цены):

  • о размере одного платежа;
  • порядке и сроках платежей. 

Скачать договор купли-продажи недвижимости в кредит с условием о рассрочке можно здесь: Образец договора продажи недвижимости с рассрочкой.

Купля-продажа недвижимости — хорошо разработанная тема в праве. Шаблон договора можно найти в нашей статье или на сайте Росреестра, на странице Формы документов. 

Составление договора купли-продажи жилой недвижимости 

Сразу отметим, что в договоре купли-продажи недвижимости жилого назначения должно быть оговорено дополнительное существенное условие — перечень лиц, имеющих право пользования продаваемым жильем (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Такое право возникает:

  • у граждан, отказавшихся от приватизации (постановление Конституционного суда РФ от 24.03.2015 № 5-П);
  • по решению суда или соглашению с собственником у бывших членов семьи собственника (ст. 31 Жилищного кодекса РФ);
  • по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ) и в некоторых других случаях. 

Зачастую одним из собственников квартиры является ребенок. Продажа его доли в праве на квартиру требует:

  • Получения предварительного согласия органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
  • Нотариальной формы договора (об этом упоминалось выше).
  • Особого способа подписания. За несовершеннолетнего до 14 лет подпись ставит его законный представитель, ребенок в возрасте от 14 до 18 лет расписывается сам, но договор должен содержать отдельную графу о согласии на сделку законного представителя (см. п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ). Подробности в статье Собственник является несовершеннолетним ребенком – как продать квартиру?

Аналогичным образом усложняет сделку принадлежность квартиры взрослому гражданину, находящемуся под опекой или попечительством.

Поскольку часто продается эксплуатируемое жилье, будет разумно предусмотреть в тексте договора сроки выселения из квартиры собственника, членов его семьи, нанимателей и вывоза вещей. 

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости 

Для договоров о коммерческой недвижимости определяющее значение имеют такие вопросы, как:

  • Отсутствие обременений объекта.
  • Правомерность отчуждения недвижимости с точки зрения корпоративного законодательства. Например, согласие на реализацию имущества, стоимость которого превышает 25% стоимости активов акционерного общества на последнюю отчетную дату, дается общим собранием или советом директоров (см. ст. 78 закона «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 № 208-ФЗ).
  • Техническое состояние активно использовавшегося объекта. 

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/kak_sostavit_dogovor_kupliprodazhi_nedvizhimosti/

Договор купли-продажи (ДКП) дома с участком. Образец. Правила составления, оформления и расторжения

Договор купли продажи нескольких объектов недвижимости образец

Договора купли-продажи (ДКП) на дома с земельными участками оформляются по тем же принципам, что и другие договора при продаже имущества. Разница лишь в том, что объект, передаваемый по такому договору, в данном случае не один (как, к примеру, в ДКП квартиры, где объектом является только квартира), а два (дом и находящийся под ним участок).

Юридические особенности ДКП дома с участком

С правовой точки зрения, дом и участок неразрывно связаны между собой. Все операции, совершаемые с участком, действуют в равной степени и для дома, стоящем на нем.

Об этом свидетельствуют соответствующие положения из ГК РФ:

  • При передаче права собственности на дом, обязательна передача прав и на земельный участок;
  • Передача прав на землю предполагает и передачу прав на дом и все постройки, находящиеся на территории (за исключением случаев, когда земля и строения принадлежат разным субъектам);
  • Все операции купли-продажи земельных участков и недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и внесению в Росреестр.

Поэтому для покупки или продажи дома и участка достаточно оформить один ДКП.

Тем не менее, у каждого из этих объектов недвижимости существуют множественные различия, как в подтверждении прав собственности, так и прилагающейся обязательной документации. Это ведет к определенным сложностям для сторон сделки при составлении договоров купли-продажи.

Как составить договор правильно? Как учесть все моменты и правильно оформить ДКП? Об этом мы и поговорим в данной статье.

Правильное составление и оформление договора купли-продажи дома с участком

Оформить сделку продажи дома, дачи, коттеджа, земельного участка невозможно без правильно составленного договора. Он является подтверждением намерений сторон: с одной стороны — купить объект недвижимости, с другой — его продать.

Многие продавцы (логично полагая, что в сделке участвуют лишь 2 стороны) допускают ошибку и оформляют ДКП на недвижимость лишь в 2-х экземплярах: для себя и Покупателя. Однако они не учитывают тот момент, что еще один договор необходимо подать в Росреестр.

Поэтому, при подготовке договора купли-продажи недвижимости, правильно распечатать 3 экземпляра: один остается у Покупателя, второй — у Продавца, а третий — подписывается сторонами для передачи в Росресстр.

Список документов для оформления договора

В разных ситуациях перечень документов может отличаться, но, в основном, он выглядит так:

  1. Паспорта участников сделки, и несколько сделанных их копий;
  2. Нотариально заверенная доверенность подписанта (в случае, если договор подписывает не сам собственник недвижимости);
  3. Нотариально заверенное согласие на продажу от супруга (в случае, если имущество было приобретено в период действия брака между супругами);
  4. Разрешение (согласие) от органов опеки (если есть несовершеннолетнее лицо, проживающее в доме по праву долевого владения собственностью, либо прописки в нем);
  5. Подтверждение права собственности нынешнего владельца (выписка ЕГРН);
  6. Кадастровый и технический паспорт на дом и участок;
  7. Поэтажный план дома;
  8. Межевой план территории участка;
  9. Свидетельство о праве собственности (если есть);
  10. Справка об уплате налогов и отсутствии задолженностей (выписка из налоговой);
  11. Выписка из домовой книги;
  12. Справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг (если недвижимость расположена в СНТ — справка об отсутствии долгов по членским взносам);
  13. Справка из психоневрологического диспансера (ПНД), подтверждающая дееспособность собственника;
  14. Справка об отсутствии обременений на земельный участок.

Важно: Если дом или участок не числятся на кадастровом учете Росреестра — согласно последним правилам, с 2019 года купить и продать их нельзя. Для начала их нужно оформить (узаконить) согласно требованиям закона 217-ФЗ. Это должен сделать собственник до оформления договора купли-продажи.

Какие пункты должен включать в себя ДКП дома с участком:

  1. Название документа;
  2. Число и место, где был заключен договор;
  3. Перечисление всех объектов недвижимости;
  4. Сумма сделки (цена дома и участка);
  5. Все прочие и дополнительные условия;

Бланк договора можно скачать по ссылке ниже:
Образец договора купли-продажи дома с участком

Существенные условия договора

Любой договор купли-продажи всегда начинается с существенных условий, без которых он не может вступить в силу. Обязательны предмет и цена договора, остальные условия могут дополняться по совместному желанию сторон.

Так как, при заключении ДКП, осуществляется одновременная продажа и участка, и дома, предметов сделки будет два: для участка и строения они определяются раздельно.

В отношении дома в ДКП указываются:

  1. Адрес и кадастровый номер дома;
  2. Все его технические характеристики: площадь, этажность, количество комнат и др.;
  3. Форма собственности (может быть индивидуальной, совместной или долевой);
  4. Дата и основания для осуществления продажи и передачи права собственности.

В отношении земельного участка в ДКП должны быть отражены:

  1. Местонахождение и кадастровый номер ЗУ, либо условный номер (если участок не стоит на кадастровом учете);
  2. Технические характеристики: площадь ЗУ, категория земли, а также вид разрешенного использования (ВРИ);
  3. Дата и основания для появления права собственности.

В договоре может быть указана как общая стоимость всей недвижимости, так и раздельная цена на дом и участок. Форма оплаты оговаривается сторонами заранее: сделка может быть осуществлена либо за наличный, либо за безналичный расчет.

Дополнительные условия

В этих пунктах договора обычно оговариваются различные дополнительные моменты, связанные с передачей прав на недвижимость.

Чаще всего в ДКП фигурируют следующие дополнительные условия:

  1. Дата и порядок передачи покупателю недвижимости;
  2. Как будут распределены расходы, связанные с оформлением и подготовкой сделки;
  3. Список лиц, которые могут пользоваться и/или проживать в жилом доме после окончания регистрации;
  4. Установка каких-либо ограничений, направленных на использование земли.

Наличие допусловий в договоре не влияет на результат его регистрации в Росреестре, равно как и на порядок ее прохождения.

Нюансы налогообложения сделок купли-продажи домов с участками

Как только произошла смена собственника недвижимости, у покупателя и продавца возникают новые обязанности в отношении уплаты налогов.

Так, покупатель, начиная со следующего календарного периода, будет обязан платить два новых налога:

  1. На имущество (за дом и капитальные постройки рядом с ним);
  2. На земельный участок.

Размер налогов зависит от кадастровой стоимости этих двух объектов. То есть, чем дороже стоимость в кадастровом паспорте — тем будет выше налог.

Прим.: На нашем портале мы уже неоднократно писали про то, как изменился размер имущественных налогов в 2019 году, а также порядке оспаривания кадастровой стоимости (если собственник считает, что она завышена).

С другой стороны, Продавец сделки тоже не освобожден от налогов. Но только в случае, если:

  1. Он владел своей недвижимостью меньше, чем 5 лет (или 3 года, если получил ее в наследство или в результате дарения);
  2. Полученная им сумма по договору продажи выше, чем сумма, потраченная на ее приобретение (то есть Продавец получил доход от данной операции).

Расторжение договора купли-продажи

Законом предусмотрено два основания для прекращения действия ДКП недвижимости:

  • По согласию обеих сторон;
  • В одностороннем порядке.

Расторгнуть договор по двухстороннему согласию проще всего. Для этого потребуется лишь составить дополнительное соглашение к ДКП, где будут прописаны дата и время прекращения действия ДКП и, при необходимости, согласно каким пунктам он был расторгнут.

Расторгнуть ДКП в одностороннем порядке можно только через суд (если иное не прописано в договоре).

Прим.: Довольно часто, опытные юристы включают в договор дополнительные пункты, которые являются своего рода «лазейками», позволяющими расторнуть ДКП в одностороннем порядке, без суда. Будьте внимательны! 

Расторжение ДКП до регистрации в Росреестре

Не зарегистрированный в Росреестре договор-купли продажи называется незавершенным.

Чтобы правильно расторгнуть незавершенную сделку, Покупатель и Продавец должны составить так называемое Соглашение по отказу от обязательств и передать его в местное отделение Росреестра.

Важно! Это нужно сделать до того, как произойдет смена собственника недвижимости.

Если сделка оформлялась через нотариуса или в агентстве недвижимости, то и расторжение договора следует оформлять там же, через них. При отсутствии согласия одной из сторон следует идти в суд.

Расторжение ДКП после регистрации в Росреестре

Расторгнуть договор купли-продажи, после того как он уже зарегистрирован в Росреестре, тоже можно. Однако этот процесс гораздо более сложный и займет больше времени. Это можно сделать как по желанию одной стороны, так и по соглашению Продавца и Покупателя.

В случае, если зарегистрированная в Росреестре сделка расторгается по согласию сторон, в этой ситуации самым оптимальным вариантом будет оформление так называемого «Обратного» договора, при котором Покупатель теперь уже выступает в роли Продавца, а Продавец становится Покупателем. После его подписания, создается новая запись в Росреестре, и старый собственник возвращает все права на принадлежащую ему недвижимость.

В случае, если договор расторгается в одностороннем порядке, уже после регистрации в Росреестре, сторонам следует быть готовыми к тому, что процесс расторжения будет длительным, и может затянуться на несколько недель, и даже месяцев.

Поэтому сторонам выгоднее всего уладить все разногласия без суда. Для этого потерпевшей стороной составляется досудебное (мировое) соглашение и отправляется заказным письмом другой стороне сделки. Если документ не подписан другой стороной в течение месяца, или от нее отсутствует ответ в течении 30-ти дней, можно обращаться в суд.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь на нее ссылкой в соцсетях:
РАСЧЕТ СТРОИТЕЛЬСТВА / РЕМОНТА ДОМА

Источник: https://nedvio.com/dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-uchastkom/

Составить договор купли продажи недвижимости – подготовка

Договор купли продажи нескольких объектов недвижимости образец

Договор купли продажи – это договор по которому один человек или организация отчуждает или передает на возмездной основе (продает) другому человеку или организации объект недвижимости (квартиру, дом, земельный участок, коммерческую недвижимость и др.). На основании данного типа договора право владения, пользования и распоряжения переходит от продавца к покупателю.

Форма договора купли-продажи недвижимости

На настоящий момент договор купли продажи объекта недвижимости может быть заключен в нотариальной и простой письменной форме. Существуют условия, при которых нотариальное заверение договора купли продажи обязательно:

  1. Договор продажи объекта с участием несовершеннолетних детей.
  2. Договор купли продажи доли (квартиры, дома, участка).
  3. Договор покупки продажи людьми, признанными ограничено дееспособными.
  4. Прочие договоры отчуждения не относящиеся к договорам купли-продажи.

Выбирая в какой форме заключить договор купли продажи недвижимости обратите внимание на стоимость подготовки договора. В случае, когда для сделки требуется нотариальная версия договора купли продажи, ориентировочная стоимость услуг нотариуса варьируется от 25000 до 35000 тысяч рублей.

В случае не обязательной, но нотариальной сделки, расчет осуществляется от кадастровой стоимости объекта плюс стандартных тарифов нотариуса (например при кадастровой стоимости квартиры 12000000 рублей стоимость нотариальных услуг по подготовке договора купли-продажи недвижимости составит ориентировочную сумму в 40000-50000 рублей + разного рода заявления/согласия супругов).

Участники договоров купли продажи

Участниками договора купли продажи недвижимости может выступать как физические, так и юридические лица. Для подготовки договора, в зависимости от участников сделки, потребуется разный пакет документов.

Также в договоре появятся некоторые пункты, допустим подтверждение со стороны юридического лица о крупной материальной сделке, в случае когда компания является продавцом имущества. С юридическими лицами также может поменяться порядок оплаты стоимости имущества и прочие моменты.

Оформление договора купли продажи недвижимости предполагает личное участие всех собственников имущества, а также покупателей объекта. Покупатели приобретают имущество в частную, общую совместную, либо долевую собственность. 

Виды договоров купли-продажи недвижимости, в зависимости от объектов права собственности:

  • Договор купли-продажи квартиры;
  • Договор купли-продажи апартаментов;
  • Договор купли-продажи земельного участка;
  • Договор купли-продажи жилого дома (дача, коттедж, усадьба и прочее);
  • Договор купли-продажи нежилого помещения (офис, торговая площадь и прочая коммерческая недвижимость).

     

  • Договор купли-продажи вышеуказанных объектов, также может заключаться с использованием кредитных средств банка (кредит, ипотека), материнского капитала, военного сертификата и других способ привлечения денежных средств.

    Чтобы оформить договор купли-продажи недвижимости данного типа, необходимо знать не мало нюансов, относительно проведения взаиморасчетов и сроков перечисления денежных средств.  

    Основные требования к официальным договорам купли-продажи объектов недвижимости

    В соответствии с действующими нормами законодательства нашей страны, договор купли-продажи объекта недвижимости составляется и заключается только в письменной форме. Более того, этот документ необходимо предоставить на государственную регистрацию в Росреестр.

    В договоре этого типа должны быть обязательно отражены все существенные условия предстоящей сделки, без которых документ, даже после подписания, может быть признан не соответствующим требованиям закона.

    В гражданских сделках по продаже недвижимости существенными условиями договора считаются такие моменты, как:

    1. Стороны сделки.
    2. Полное описание объекта сделки (дома, квартиры, земельного участка).
    3. Стоимость объекта и порядок взаиморасчетов.
    4. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
    5. Права и обязанности сторон.
    6. Прочие условия договора купли-продажи недвижимости.

    Помимо этого, для каждого конкретного объекта недвижимости требуется дополнительно указывать такую информацию:

    1. Если объектом купли-продажи является строение, то в договоре обязательно указывается его тип (жилое или нежилое).
    2. Если покупается земельный участок, то в документе обязательно указывается категория земель, которая определяется согласно Земельному кодексу РФ (земли сельскохозяйственного назначения, под индивидуальное строительство и т.д.).
    3. Если объектом сделки выступает жилое помещение, то в этом случае в договоре обязательно указывается перечень лиц, которые могут сохранять за собой право пользоваться этим помещением и после совершения сделки. Если таких лиц нет, то этот пункт в договоре остается не заполненным.
    4. Если недвижимость приобреталась в браке, то необходимо указать, что сделка совершается с согласия законного супруга. Если собственник объекта недвижимости не находился в законном браке, то необходимо указать, что недвижимость не является совместно нажитым имуществом.
    5. Обязательно необходимо прописать пункт в договоре о возникновении права залога на недвижимость у продавца.
    6. Прочие условия сделки.

    Интересно, что в действующем законодательстве нашей страны нет четкого определения, из каких именно частей должен состоять договор купли-продажи недвижимости.

    Однако, как показывает многолетняя практика юристов группы компаний «Сталинка», есть определенная структура документа этого типа, которой стоит придерживаться во время составления этого договора. 

    Некоторые моменты, которые необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи недвижимости:

    1. Обязательно необходимо прописать в договоре купли-продажи, что объект недвижимости не остается в залоге у Продавца, так как в случае с данным договором отчуждения, если Росреестр не увидит данный пункт в договоре, то автоматически повесит обременение в пользу Продавца.

    2. Необходимо обязательно отразить в договоре купле-продаже недвижимости, находился ли Продавец на момент приобретения имущества в зарегистрированном браке.

    3. Обязательно учесть сроки физического и фактического освобождения недвижимости.

    Это лишь малая часть важных пунктов в договоре купли-продажи. К каждой ситуации, в зависимости от участников и объекта недвижимости, могут добавляться не менее важные пункты договора. Также договор купли-продажи недвижимости в 2017 году будет немного отличаться от договоров прошлых лет.

    Оформленный договор купли-продажи недвижимости считается заключенным в момент его подписания сторонами, но пока не прошла государственная регистрация перехода права по нему и не проставлена отметка Росреестра, у Вас не будет подтверждения факта подписания и намерения сторон по передачи права собственности на нового правообладателя.

    Также необходимо внимательно изучить пункты договора, так как помимо его фактического заключения требуется исполнить его условия, допустим такие как: зарегистрировать его, передать объект недвижимости по акту приема передачи, оплатить цену договора, оплатить коммунальные услуги, обеспечить снятие с регистрационного учета прописанных лиц и многое другое.

    Ориентировочная стоимость услуги по подготовке договора купли-продажи недвижимости

    На стоимость составления договора купли продажи недвижимости могут влиять следующие факторы:

    1. Количество участников сделки.
    2. Формат приобретения недвижимости (долевая/совместная или частная собственность).
    3. Зарегистрированные лица.
    4. Формат взаиморасчетов участников договора купли-продажи (ипотека, материнский капитал и прочее).
    5. Дополнительные условия договора купли-продажи недвижимости.
    6. Прочие условия.

    Цена простого договора купли продажи недвижимости – от 1500 рублей; Цена договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств, средств материнского капитала, военного сертификата – от 2000 рублей; Цена договора купли-продажи нескольких объектов недвижимости одному Покупателю – от 2000 рублей;

    Цена договора купли продажи недвижимости с участием юридических лиц – от 2500 рублей.

    *Некоторые примеры и образцы договоров купли-продажи объектов недвижимости вы сможете скачать ниже, но лучше доверьте данную работу грамотным специалистам.

    Не используйте договоры купли-продажи скачанные из интернета – чаще всего данные действия приводят к дальнейшим приостановкам и отказам в государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, что повлечет увеличение сроков государственной регистрации и дополнительные расходы.

    Источник: http://www.stalinkagroup.ru/uslugi/dlya-chastnykh-lits/sostavlenie-dogovorov/sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-podgotovka/

    Императив
    Добавить комментарий